II квартал 2026
Анализ рынка коммерческой недвижимости
Офисная недвижимость
Офисная недвижимость
В ключевых районах сохраняются высокие темпы роста ставок аренды и дефицит площадей с отделкой, в удаленных локациях возможен рост вакансии по мере ввода БЦ, проданных мелкими блоками.
-
Рост доли свободных площадей носит локальный характер:- Увеличение вакансии связано с выводом небольших блоков без отделки, ранее приобретенных частными инвесторами в нарезку;
- >60% вакантных площадей сконцентрированы за пределами ТТК;
- Внутри ТТК сохраняется дефицит: уровень вакансии не превышает 4,1%, крупные лоты с отделкой практически отсутствуют.
-
Коррекция ставок отмечено лишь в удаленных районах:- Для ключевых деловых районов рост ставок аренды продолжился;
- Ставки внутри ТТК на 73% выше стреднерыночного уровня;
- Вне ТТК преобладают лоты без отделки, спрос на которые ограничен.
-
Объем сделок ограничен структурой предложения:- В ключевых локациях крупные блоки почти отсутствуют;
- Лоты в удалённых районах без отделки остаются менее востребованными.
-
Новый ввод не создает давления на ключевые районы:- По итогам I полугодия 2026 г. 38% в структуре нового строительства занимают штаб-квартиры, еще 32% площадей уже реализованы;
- >67% нового предложения — проекты МПТ и КРТ за пределами ключевых деловых районов (ТТК–МКАД — 43%, за МКАД — 24%);
- Около трети запланированного ввода будет перенесено на 2027 г.
-
Приоритетная стратегия девелоперов – продажа блоками:- Только 13% площадей, заявленных ко вводу до 2030 г., предназначены для последующей сдачи в аренду;
- Из будущего ввода 70% реализуется через продажу, большинство в формате блоками и этажами, без отделки: данный формат в меньшей степени востребован крупными компаниями.
Ввод новых проектов с вакансией
-
Прирост среднерыночной вакансии произошел из-за ввода БЦ за пределами ключевых деловых районовЗа исключением штаб-квартир, на момент завершения строительства вакансия в проектах вне ТТК варьировалась от 14 до 100% -
Ключевые показатели существенно различаются по локациям- Ключевые локации (ЦДР, СК-ТТК): дефицит площадей, высокая конкуренция за лоты с отделкой, рост ставок аренды созраняется;
- Удаленные локации (ТТК-МКАД, за МКАД): рост вакансии по мере ввода проектов, реализованных мелкими блоками без отделки.
Ключевые индикаторы, А класс
- Прирост вакансии для делового района «Москва-Сити» связан с выводом в рынок одного крупного проекта единым лотом.
- Рост ставок аренды за МКАД носит технический характер и связан с выводом новых проектов на западном направлении, в районе Сколково
-
Рост вакантных блоков за счёт розничных инвесторов:- На рынок аренды выводятся мелкие лоты, приобретенные частными инвесторами под рентный бизнес, а не для собственного использования;
- Помещения предлагаются преимущественно в формате shell&core, спрос на которые носит ограниченный характер из-за высокой стоимости отделки;
- Количество доступных крупных блоков (>2 000 м2) почти не изменилось.
-
Крупные лоты сконцентрированы в удаленных локациях:- 25 из 33 блоков 5 000 м2 расположены за пределами деловых районов;
- В ключевых локациях почти все доступные лоты не имеют отделки;
- В Москва-Сити единственное предложение – БЦ Moscow Towers целиком.
-
Спад арендной активности охватил только малые форматы:- Сделки с помещениями до 100 м2 сократились на 64%;
- В диапазоне 1 000 - 10 000 м2 снижение составило лишь 16%, а по объектам свыш 10 000 м2 число сделок созранилось на уровне прошлого года.
- Спрос смещается в пользу крупных блоков:
- Средняя площадь арендной сделки выросла до 721 м2 (+25% г/г), несмотря на общее падение числа сделок на 39% по сравнению с I первым полугодием 2025 г.;
- Более половины совокупного объема сделок приходится на блоки от 1 000м2
Офисная недвижимость (II квартал 2026 г.) Стоимость отделки, г. Москва
Разница в ставках с отделкой и без отделки
59%
Площадей экспонируется без отделки
67%
Сделок аренды пришлось на офисы с отделкой
87%
- Разрыв ставок аренды между офисами с отделкой и без достиг 59%
- Во II кв. 2026 г. ставка аренды офисов класса А с отделкой составила 46 484 руб./м²/год, без отделки — 29 079 руб./м²/год.;
- С начала года средняя ставка на лоты без отделки снизилась на 6% из-за роста предложения площадей данного формата и стоимости отделки.
-
Дисбаланс спроса и предложения усиливает разрыв:- 87% сделок аренды в 2026 г. заключены на офисы с отделкой — спрос сконцентрирован в готовых к въезду лотах;
- Более 90% нового ввода и 57% текущей экспозиции представлены форматом shell&core, что не соответствует запросам арендаторов;
- Более 90% новых офисных площадей выходят на рынок в формате shell&core.
- Стоимость отделки растёт опережающими темпами:
- Основные причины: рост стоимости строительных и отделочных материалов (в особенности – премиального класса), дефицит рабочей силы и др;
- Затраты на отделку сопоставимы с 3–5 годовыми арендными платежами, что вынуждает арендаторов рассматривать помещения только с ремонтом.
Офисная недвижимость (I квартал 2026 г.) Продажи, г. Москва
- Объемы экспозиции в нарезку растут:
- +20 новых проектов для продажи блоками за 1 полугодие 2026 г.;
- >100% г/г годовой прирост объема предлагаемых в нарезку площадей;
- Есть риски избытка предложения в удаленных локациях
- >73% площадей, предлагаемых на продажу, сосредоточено за пределами; ТТК; в ключевых локациях новые БЦ для продажи блоками представлены единичными премиальными объектами;
Спрос на мелкие блоки снижается
- Спрос на покупку блоков сокращается
- Средняя цена продажи блоками снизилась на 1,7% к I кв. 2026 г.
- Объём экспонируемых лотов вырос более чем вдвое год к году.;
Острый дефицит крупных офисов:
-
Структура предложения расходится с запросами рынка:- >56% экспонируемых на продажу площадей приходится на лоты до 500 м2;
- Это противоположно потребностям крупных компаний, чей спрос сконцентрирован на лотах от 1 000 м2 ;
- Крупные игроки вынуждены заключать сделки в формате BTS либо приобретать площади на ранних этапах строительства.
Офисная недвижимость (II квартал 2026 г.) г. Москва (PRIME)
Бизнес-центры категории PRIME
Премиальные высокотехнологичные офисы с уникальными архитектурными и инженерными решениями, расположенные в наиболее востребованных деловых районах Москвы.
Премиальные высокотехнологичные офисы с уникальными архитектурными и инженерными решениями, расположенные в наиболее востребованных деловых районах Москвы.
БЦ на стадии строительства
+2
Количество БЦ класса PRIME
10
Суммарный GLA
549 000 м2
Ключевые тренды:
-
Эксклюзивный сегмент с уникальной динамикой:- Уникальные проекты, превосходящие стандартный А-класс по качеству инженерии, месторасположению и статусу;
- Ограниченное предложение (< 10% от площадей А-класса), объемы нового строительства минимальны.
-
Стратегический интерес со стороны крупнейших и наиболее платежеспособных российских компаний:- Инструмент укрепления деловой репутации и HR-бренда;
- Отраслевая структура сделок за 2024-2025 гг.: госкорпорации – 47%, финансы – 14%, торговля – 9%.
-
Вакансия сохраняется на низком уровне- Вакантные блоки присутствуют только в четырех БЦ класса «Прайм»;
- Прирост вакансии носит технический характер и связан с аннулированием договорённостей о продаже объекта целиком.
- Обособленная от рынка динамика ставок аренды:
- Основной объем площадей предлагается по ставкам > 90 000 руб./кв. м/год;
- Единичный лот со ставкой 50 000 руб./кв. м/год является исключением и связан с менее привлекательным местоположением БЦ.
Существующие БЦ
Строящиеся БЦ
Новые проекты за квартал
Планируемые к вводу в 2026 году
Крупнейшие сделки продажи
Крупнейшие сделки аренды
Резюмируем
Ключевые деловые районы столкнулись с острым дефицитом крупных блоков, из-за чего появляющиеся лоты арендуются в минимальные сроки. При этом активный ввод площадей в мелкую нарезку в децентрализованных локациях формирует обособленный рыночный сегмент и не оказывает негативного влияния на высококлассные активы в центральных зонах.
Наиболее стабильные активы
Ликвидные офисы PRIME/А классов в отличном техническом состоянии, расположенные в востребованных деловых кварталах Москвы.
Риски и вызовы
- Риск избыточного предложения в удаленных локациях из-за кратного роста там числа проектов, реализуемых жилыми девелоперами в формате мелких блоков без отделки.
Факторы роста
- Низкие объемы строительства в ключевых деловых районах, постоянные переносы плановых сроков ввода проектов.
- Отсутствие вакантных крупных блоков с отделкой в большинстве деловых районов Москвы
- Значительное снижение сроков экспозиции лотов.
Аналитика по сегментам
Ссылка скопирована
Страница была вам полезна?
