II квартал 2026
Анализ рынка коммерческой недвижимости
Складская недвижимость
Складская недвижимость
Коррекция носит временный и ограниченный характер. Спрос и ставки на качественные объекты в выгодных локациях сохраняют устойчивость. В 2027 году рынок перейдет к новому циклу роста ставок.
Московский регион (Москва и МО)
- Коррекция ставок аренды замедлятеся:
- Снижение составило -3% м2 против -5% кварталом ранее;
- Давление формируют крупные лоты от девелоперов со скидками или субаренда с техническими ограничениями
- Прайм локации сохраняют востребованность из-за минимального объема предложений;
- С 2027 года ожидается возврат к среднегодовому росту 5-7%.
- Рост вакансии носит технический характер:
- 63% вакансий приходится на проекты, введенные за последний год;
- Субаренда представлена крупными блоками от онлайн-ритейлеров;
- Давление оказывает сегмент «Light Industrial» с вакансией >15%;
- Для мультитемпературных складов показатель не превышает 4%.
- Объем ввода 2026 г. – завершение отложенных проектов:
- Основной объем формируют спекулятивные проекты, начатые в 2023–2024 гг. и перенесенные с 2025 года;
- По итогам 2026 года, «Light Industrial» обеспечит >26% совокупного объема ввода, в 2027 году –59%;
- В 2027–2028 гг. ввод сократится из-за минимума стартов 2025-2026 гг.
- В 2027-2028 гг. текущий навес предложения будет поглощен, рынок вернется к сбалансированному состоянию и возобновлению роста ставок аренды.
Себестоимость строительства
Light Industrial
79 500 руб./м2
Мульти-температурный склад
98 000 руб./м2
Сухой склад
68 350 руб./м2
- Себестоимость строительства складов стабилизировалась
- Материалы (−8% г/г): снижение цен на металлоконструкции (-14% г/г) за счёт роста доступности сырья; стабилизация стоимости других категорий вследствие укрепления рубля;
- Строительно-монтажные работы (+20% г/г): дальнейшее удорожание на фоне сохраняющегося дефицита линейного персонала для стройки;
- Среднерыночные ставки OPEX стабильны, для вновь вводимых объектов превышают среднерыночные показатели.
- объем сделок сопоставим с уровнем I полугодия 2025 года:
- Возврат онлайн-ритейла в лидеры обеспечен сделками одного игрока;
- на субаренду пришлось 16% сделок или 118.000 м2, что говорит о начале тренда по поглощению избыточных площадей;
- Средняя площадь сделок сократилась в 1,8 раза к прошлому году.
Новые проекты
Планируемые к вводу в 2026 году
Крупнейшие сделки на рынке
*Сделка 2 квартала 2026 года
Санкт-Петербург и ЛО
- Ставки аренды завершили коррекцию. Замедление темпов строительства в сочетании с восстановлением деловой активности приведут к усилению дефицита площадей и возврату к долгосрочному росту ставок аренды на 5–7% в год.
-
Вакансия сохраняется на умеренно низком уровне:- Прирост обеспечен новым вводом 2026 года (31%) и опциями субаренды (28%);
- Давление оказывает ввод Light Industrial с вакансией >20%;
- В структуре доступных площадей в СК на стадии строительства преобладают объекты В-класса (39%) и лоты, реализуемые на продажу (39%).
-
Ставки аренды завершили коррекцию:- Около 55% площадей экспонируются по ставкам свыше 10 000 руб./ м2 /год;
- Снижение ставок обусловлено с выводом крупных лотов в субаренду;
- В 2027–2028 гг. ожидается возврат ставок к росту на 5 - 7% в год.
-
Спрос стабилен, несмотря на снижение активности eCommerce:- Общий объем сделок превысил уровень I полугодие 2025 г.;
- Основной драйвер — логистика, обеспечившая 44% объема сделок.
- Темпы строительства замедляются:
- Текущий ввод – завершение проектов по сделкам 2023-2024 гг;
- До конца года ожидается ввод всего 180 тыс. м2 площадей;
- Light Industrial сформирует до 26% нового предложения по итогам 2026 г;
- В 2027 г. ввод сократится вдвое вследствие минимального числа стартов новых проектов за последние 12 месяцев.
Новые проекты
Планируемые к вводу в 2026 году
Крупнейшие сделки на рынке
Логистические хабы РФ
-
Ввод I кв. 2026 г. сконцентрирован в регионах:- Более 60% совокупного объема сделок пришлось на регионы РФ;
- Обеспеченность складской инфраструктурой значительно уступает столичным регионам, что формирует устойчивый потенциал роста;
- Усиливается запрос ритейлеров на мультитемпературные склады.
- Вакансия не превышает 5% для большинства регионов:
- Локальный прирост в отдельных регионах связан с выводом крупных блоков от одного игрока в субаренду, а не с ослаблением спроса.
-
Онлайн-ритейл – лидер в структуре сделок в регионах:- На маркетплейсы пришлось больше 50% совокупного объема сделок;
- В развивающихся хабах их доля достигла 87%: преобладают сделки в формате BTS-аренды, направленные на усиление присутствия в ранее недостаточно охваченных второстепенных хабах.
-
Пик строительного цикла пройден:- В 2026 году завершится большинство проектов, начатых в 2023–2024 гг. на пике спроса и критического дефицита площадей;
- В 2027 году ввод сконцентрируется в регионах, ранее не охваченных онлайн-ритейлерами по BTS-сделкам 2026 года.
-
Структура ввода сместилась в пользу региональных хабов:- Онлайн и офлайн-ритейлеры продолжают экспансию в регионах, возводя собственные склады или заключая сделки в формате BTS;
- Акцент перешел на второстепенные хабы, где сохраняется высокий потенциал для масштабирования бизнеса.
Новые проекты
Крупнейшие сделки на рынке
Резюмируем
Складской сегмент сохраняет привлекательность благодаря устойчивому росту онлайн- и продуктовой офлайн-торговли, а также ограниченному уровню вакансии. Это обеспечивает стабильный спрос и благоприятные условия для роста стоимости активов и капитализации арендной доходности в долгосрочной перспективе.
Наиболее стабильные активы
- Сухие и мультитемпературные склады класса А с арендаторами с устойчивыми финансовыми показателями
- Складские комплексы класса А, относящиеся к сегменту городской логистики
Риски и вызовы
- Временное снижение активности со стороны онлайн-ритейлеров в Московском регионе и Ленинградской области
- Сохранение высоких процентных ставок в сочетании с замедлением темпов роста российской экономики
Факторы роста
- Прогнозируемый рост онлайн-торговли на 19-20% в год до 2030 г. формирует долгосрочный спрос на складские площади
- Стабильный потребительский спрос на продукты питания поддерживает высокую активность многоканальных ритейлеров вне зависимости от фазы экономического цикла
- Планы по масштабному развитие транспортной инфраструктуры России в 2025-2030 гг., прежде всего в региональных хабах
Аналитика по сегментам
Ссылка скопирована
Страница была вам полезна?
