III квартал 2025
Анализ рынка коммерческой недвижимости
Складская недвижимость
Складская недвижимость
Спрос и ставки аренда на современные склады в выгодных локациях останутся стабильными, несмотря на волатильность рынка
Московский регион (Москва и МО)
- Вакансия остается на исторически низких отметках:
- Показатель существенно ниже среднего значения за 10 лет;
- Отказ от аренды ряда строящихся BTS-проектов, предложение в субаренду незадействованных блоков крупными игроками;
- В структуре вакансии преобладают лоты менее 20 тыс. м2 (84%);
- Динамика коммерческих условий неоднородна:
- Снижение ставок затронуло объекты, введенные до 2019 года;
- Ставки аренды в современных объектах с привлекательным расположением остаются практически без изменений;
- Рынок переориентировался на спекулятивную аренду:
- По итогам I полугодия 2025 г. доля BTS-сделок не превышает 9%;
- Сегментация спроса более сбалансирована: eCommerce – 30%, ритейл – 16%, производители – 15%, логисты – 13%.
- Значительные объемы ввода складских площадей в 2025 году:
- В 1 полугодии 2025 г. > 35% ввода пришлось на объекты Light Industrial;
- Завершение СК под клиентов по сделкам 2023-2024 гг.;
- Возможен перенос сроков ввода многих проектов на 2026 г.
- Несмотря на значительный объем нового строительства, вакансия в Московском регионе остается на исторически низких отметках. Активизация спроса возможна уже во II полугодии 2025 года при продолжении снижения ключевой ставки Банком России.
- Увеличение разрыва ставок OPEX продолжается:
- Разница между ставками OPEX для объектов, введенных до и после 2021 года, превысила 43%;
- Основные причины: увеличение налоговой базы из-за роста стоимости строительства и требований со стороны потенциальных арендаторов.
- Темпы роста ставок OPEX стабилизировались:
- Рост стоимости строительных материалов и работ замедляется, напряженность на рынке труда продолжает снижаться;
- По итогам 2025 года ожидается увеличение размера операционных платежей в диапазоне 10-15% г/г
Новые проекты
Планируемые к вводу в 2025 году
Крупнейшие сделки на рынке
Light Industrial
- Рост объемов строительства изменил ценовой тренд:
- Трёхкратное увеличение экспонируемых на рынке аренды и продажи лотов вынуждает девелоперов корректировать ставки;
- Ожидаемое снижение ставок аренды - до 14 000 руб./м2/год в 2025 г.
- Доля вакантых площадей продолжает увеличиваться:
- Более 83% площадей в строящихся объектах предлагается в аренду/продажу — их ввод усилит давление на рынок;
- Фокус девелоперов на продажу (в т.ч. по модели арендного бизнеса) формирует риск «теневой вакансии» в будущем.
- Рост доли Light Industrial в общем объёме ввода складской недвижимости:
- Доля введенных объектов в формате Light Industrial в Московском регионе превысила 35% (против менее 5% в 2023 году);
- Ввод Light Industrial по итогам 2025-2026 гг. превысит весь объем уже существующих площадей;
- В стадии планирования находится еще 3 млн. м2 площадей.
- Московский регион – крупнейший рынок LI в России
- Более 85% предложения сосредоточено в Московском регионе;
- Рост цен продажи обусловлен выходом на рынок более дорогих проектов, в проектах 2023-2024 гг. цены - без изменений.
Ввод в эксплуатацию за 1 полугодие 2025 года
Планируемые к вводу в 2025 году
Санкт-Петербург и ЛО
- Арендные ставки сохраняют стабильность; ограниченный характер спекулятивного строительства поддерживает дефицит предложения; активизация деловой активности возможна в 2026 г. по мере дальнейшего смягчения ДКП.
-
Перманентное увеличение вакансий за счет субаренды:- Опции субаренды от онлайн операторов, предоставляющие избыточные площади для оптимизации издержек;
- Четверть прямой вакансии сформирована лотами на продажу.
-
Ставки аренды стабилизировались после значительного роста:Уровень вакансия остается низким, а ограниченное спекулятивное строительство исключает значимое снижение ставок. -
Снижение активности онлайн-ритейлеров:- За 1 полугодие не заключено ни одной сделки в формате BTS;
- Онлайн-ритейлеры обеспечили потребности в складских мощностях до 2026 г., высокая активность сохраняется только у Wildberries.
- Объем ввода площадей остается высоким за счет BTS-проектов:
- Около 40% нового строительства в 2025 года придется на BTS-проекты для онлайн-ритейлеров по сделкам 2023-2024 гг.
- Доля спекулятивных не превысит 25%, что вряд ли изменит баланс между спросом и предложением.
Новые проекты
Планируемые к вводу в 2025 году
Крупнейшие сделки на рынке
Логистические хабы РФ
-
Основной объем ввода в РФ в 2025 году придется на регионы:- Доля проектов под собственные нужды и BTS-форматов - 75%;
- Доля развивающихся хабов в структуре ввода за 1 полугодие 2025 г. >65%
-
Вакансия остаётся низкой, а ставки аренды - стабильными:- В регионах по-прежнему крайне мало свободных складских блоков;
- В структуре прямой вакансии 25% площадей приходится на продажу.
-
Снижение объема сделок связано с паузой со стороны E-commerce:- Лидерство в структуре сделок вернулось к продуктовому ритейлу;
- В условиях сохраняющегося дефицита площадей, 35% от объема сделок приходится на BTS-формат.
Новые проекты
Крупнейшие сделки на рынке
Резюмируем
Складской сегмент сохраняет привлекательность благодаря долгосрочному росту онлайн-торговли и ограниченной вакансии, что обеспечивает стабильный спрос и благоприятные условия для роста стоимости активов и капитализации арендной доходности
Стабильные активы
- Сухие и мультитемпературные склады класса А с арендаторами с устойчивыми финансовыми показателями
- Складские комплексы класса А, относящиеся к сегменту городской логистики
Риски и вызовы
- Временное замедление активности со стороны онлайн-ритейлеров, выступавших основными драйверами спроса
- Из-за длительного периода высоких процентных ставок многие компании пересматривают стратегии расширения своего бизнеса
Факторы роста
- Ожидаемый рост онлайн-ритейла на 19-20% (ежегодно) формирует долгосрочный спрос на складские площади
- Вакансия незначительна во всех регионах и не имеет системного характера, временный рост обусловлен появлением опций субаренды и отказом арендаторов от BTS аренды
- Планы по масштабному развитию транспортной инфраструктуры России в 2025-2030 гг.
Аналитика по сегментам
Поделиться
Ссылка скопирована
Страница была вам полезна?
