I квартал 2025
Анализ рынка коммерческой недвижимости
Инфляция ниже, но...
Банк России отмечает снижение инфляционного давления, но тем не менее сохраняет ключевую ставку на уровне 21% годовых.
Рост внутреннего спроса опережает возможности предложения
Сдержанный рост кредитования
Высокая сберегательная активность населения
Высокий приток средств граждан на текущие счета и депозиты
E-commerce
Онлайн торговля, электронная коммерция растут опережающими темпами на 41% по объему оборота. Основной прирост составили маркетплейсы их доля в ТО 63%, на складском рынке доля онлайн ритейла – 59% от сделок 2024 года
- Рынок онлайн-торговли в РФ – самый быстрорастущий в мире
- В 2024 году темпы роста онлайн-торговли (42% г/г) значительно опередили прирост рынка розничной торговли (15% г/г)
- Ядро – маркетплейсы, омниканальный ритейл, брендовые магазины
- Доля онлайн-ритейла в обороте различается по сегментам
- Ведущие сегменты онлайн-торговли в суммарном объеме: продукты питания (16,9%), DIY (14,8%), цифровая & бытовая техника (14,3%)
- ВсеИнструменты.ру – лидер российского онлайн DIY-рынка
- Рост выручки до ₽170 млрд за 2024 год (+28%), рост количества заказов до 27 671 тыс. шт. (+11%)
- Активная клиентская база – более 4,65 млн (+1% г/г), индекс лояльности (NPS) – 89,2%
- Ассортимент (#SKU) превышает 1,63 млн (+7%), доля собственной торговой марки (CTM) – 11,2%
Доля интернет-торговли в рознице за 12 мес. 2024
Складская недвижимость
Наиболее стабильные активы — сухие и мультитемпературные склады класса А с долгосрочными договорами аренды и арендаторами с устойчивыми финансовыми показателями и складские комплексы класса А, относящиеся к сегменту городской логистики.
- Регионы – основной приоритет развития для крупных игроков
- На фоне замедления темпов роста онлайн-продаж в Москве, крупные игроки продолжают усиливать присутствие в регионах, увеличивая плотность заказов и осваивая новые города
- Доли маркетплейсов различаются в зависимости от региона
- Wildberries занимает лидирующие позиции с долей от 29% до 72%, на втором месте OZON с 23% — 61%, на третьем — Яндекс.Маркет
- OZON лидирует в регионах с высокой покупательской способностью и наличием собственной развитой логистической инфраструктурой с современными складскими комплексами
- Незначительное увеличение вакансии по итогам года
- Основная причина – высвобождение площадей на вторичном рынке
- Более 50% приходится на блоки < 10 000 м2 и лоты в LI-объектах
- Существенный рост запрашиваемых ставок аренды
- Ключевые драйверы: спрос со стороны маркетплейсов и ритейлеров, ужесточение ДКП, рост стоимости строительства и рабочей силы
- Особенно стремителен рост ставок на проекты в формате BTS
- Онлайн-ритейлеры – лидеры в объеме сделок уже три года
- На онлайн-ритейлеров пришлось до 59% от объема сделок в 2024 г., однако их активность снизилась по сравнению с 2023
- BTS-проекты заняли до 55% в структуре сделок
Низкотемпературные склады (Москва и МО)
Ставка аренды на build-to-suit объекты
18-20 тыс. ₽/м2 год
Ставка аренды на build-to-suit объекты
20-22 тыс. ₽/м2 год
Операционные расходы
Класс А
Класс А
3,2 тыс. ₽/м2 год
Морозильные объекты
Ставка аренды на build-to-suit объекты
15-16 тыс. ₽/м2 год
Ставка аренды на build-to-suit объекты
15-17 тыс. ₽/м2 год
Операционные расходы
Класс А
Класс А
3,2 тыс. ₽/м2 год
Холодильные объекты
Новые проекты
Планируемые к вводу в 2025 году
Крупнейшие сделки на рынке
Light Industrial
- Особенности Light-Industrial
- Повышенные расходы на коммерческое управление и маркетинг
- Повышенные расходы на техническое обслуживание, капитальный ремонт и противопожарную безопасность
- Особенности рынка LI
- 500 — 2 500 м² — средний размер запроса на размещение
- Продажа — самый востребованный формат сделок
- 3 года — средний срок аренды
- Структура резидентов LI
- 55% — производители
- 25% — онлайн-ритейлеры и логистические операторы
- 15% — торговые компании
Складская недвижимость. Санкт-Петербург и ЛО
-
Вакансия выросла незначительно, дефицит лотов сохраняется- Высвобождение части площадей из-за окончания текущих контрактов и появления на рынке опций в новых складских комплексах
- Особенно ощутим дефицит мультитемпературных складов
- Блоки до 4 тыс. м2 формируют 40% объема вакантных площадей
-
Прирост ставок аренды по итогам 2024 года превысил 31% г/г- В перспективе 6-12 месяцев ожидается замедление темпов роста запрашиваемых ставок аренды из-за эффекта высокой базы
-
Сокращение активности онлайн-ритейлеров- Снижение доли eCommerce в структуре спроса до 55% из-за освоения новых площадей, сегмент розничной торговли стабилен
Новые проекты
Планируемые к вводу в 2025 году
Крупнейшие сделки на рынке
Складская недвижимость. Ключевые хабы РФ
- Вакансия сохраняется на низком уровне
- Основа новых вакантных площадей - объекты вторичного рынка из-за ротации арендаторов (преимущественно В-класса)
- В ряде городов предложения в классе А полностью отсутствуют
- Онлайн-торговля стимулирует региональный спрос
- В 2024 г. доля онлайн-ритейла в структуре спроса составила 72%, более 70% сделок заключены в формате BTS-аренды
- Актуальность складских комплексов в регионах РФ растет
- По объему ввода региональный рынок превзошел столичный, 63% площадей пришлось на крупных ритейлеров (OZON, WB, X5)
- На проекты в формате BTS пришлось более 83% ввода в 2024 г.
Новые проекты
Структура рынка
Сердце любой логистики — это склад
Резюмируем
Существенный потенциал роста ставок аренды и стоимости объектов, особенно в ключевых и региональных хабах РФ
Стабильные активы
- Сухие и мультитемпературные склады класса А с арендаторами с устойчивыми финансовыми показателями
- Складские комплексы класса А, относящиеся к сегменту городской логистики
Риски и вызовы
- Рост стоимости строительных материалов и комплектующих, а также строительно-монтажных работ повышают издержки на эксплуатацию и текущий ремонт
- Ужесточение денежно-кредитной политики со стороны ЦБ РФ снижает темпы роста операционной деятельности традиционных арендаторов
Факторы роста
- Бурное развитие продаж и расширение географического присутствия маркетплейсов и многоканальных ритейлеров
- Вакансия незначительна в большинстве регионов: количество запросов превышает объем доступного предложения
- Текущие темпы строительства не удовлетворяют запросам со стороны арендаторов или покупателей СК
Офисная недвижимость
На фоне высокой базы 2024 г. и жесткой ДКП ожидается замедление деловой активности на рынке офисной недвижимости в 2025 году
-
Темпы роста арендных ставок в 2024 г. ниже инфляции- Увеличение ставок на офисы класса А – 7,3% при ИПЦ 9,51%
- Рост ставок - преимущественно на помещения в БЦ с отделкой
-
Снижение вакансии - следствие изменений в структуре спроса и особенностей ввода новых офисных площадей в 2024 году- Рост доли сделок продажи в структуре спроса до 50%
- Ввод БЦ без вакансии, ориентированных на моноарендатора
- Наиболее востребованы крупные блоки в ключевых деловых районах
-
Государственные компании - лидеры спроса на офисы- Популяризация тренда на собственные штаб-квартиры среди госкомпаний: приобретение БЦ целиком или сделки в формате BTS
Новые проекты
Планируемые к вводу в 2025 году
Крупнейшие сделки продажи
Крупнейшие сделки аренды
Резюмируем
Несмотря на рост спроса со стороны госкомпаний и крупных корпораций, а также дефицит крупных лотов, инвестиции в офисный сегмент остаются сопряжены с рисками, включая возможное снижение деловой активности и увеличение числа невостребованных мелких лотов из-за наращивания девелоперами числа проектов подобного формата
Наиболее стабильные активы
- Ликвидные офисы А/В+ классов в отличном техническом состоянии, расположенные в востребованных деловых кварталах Москвы.
Риски и вызовы
- Длительный период жесткой ДКП может привести к пересмотру стратегий развития компаний, ослабив спрос на расширение офисных площадей
- Ввод в эксплуатацию БЦ с мелкой нарезкой лотов может привести к увеличению доли вакантных площадей, в силу слабой их востребованности рынком
Факторы роста
- Рост спроса со стороны государственных компаний, крупнейших финансовых и IT-корпораций
- Низкие объемы строительства БЦ для сдачи в аренду крупными блоками: большинство новых проектов ориентированы на продажу мелкими лотами, либо представляют собой штаб-квартиры для корпораций
Торговая недвижимость
Наиболее стабильные активы – районные ТЦ, «магазины у дома», ориентированные на продажу товаров и услуг повседневного спроса, с якорными арендаторами
- Снижение вакансии из-за отсутствия новых крупных проектов
- Отсутствие новых ТЦ/ТРЦ регионального масштаба в 2022-2024 гг.
- Ожидается увеличение доли свободных площадей из-за снижения оффлайн-продаж и замедления экспансии российских ритейлеров
- Реконцепция ТЦ/ТРЦ набирает обороты
- Сокращение площадей продуктовых магазинов и ритейлеров в пользу фуд-холлов и досуга, которые теперь стали трафико-образующими
- Продолжают открываться автосалоны, термы, развлекательные и спорт-заведения с более низкой платежеспособностью
- Коммерческие условия остаются без изменений
- Ставки аренды выросли лишь в наиболее стабильных ТЦ, но и там темпы роста в большинстве случаев оказались ниже инфляции
- Посещаемость в Москве – без существенной динамики к 2023 г.
- Крупные ТЦ привлекают посетителей в выходные и праздничные дни; районные ТЦ устойчивы благодаря расположению в густонаселенных районах и доминированию FMCG – сегмента в структуре арендаторов
- Трафик ТЦ «Место встречи» ADG вырос в среднем на 20% г/г, Основные драйверы пассажиропотока – фуд-холлы и фитнес-центры
- Девелопмент крупных проектов практически отсутствует
- Запуск крупных проектов откладывается из-за давления со стороны онлайн-ритейла, продолжительного периода высоких процентных ставок, роста стоимости строительных материалов и рабочей силы
- Ключевой интерес девелоперов – в запуске ТЦ районного/малого формата и торговых галерей в составе ТПУ и МФК
Новые проекты
Планируемые к вводу в 2025 году
Крупнейшие сделки продажи
Резюмируем
Бурное развитие онлайн-ритейла в стране, продолжающееся снижение посещаемости в крупных ТЦ/ТРЦ, риски будущего снижения располагаемых доходов населения, делают невозможным восстановление рынка торговой недвижимости в краткосрочной перспективе
Наиболее стабильные активы
- Районные ТЦ, расположенные в густонаселенных районах и ориентированные на продажу товаров и услуг повседневного спроса, с генерирующими трафик арендаторами из сегмента развлечений
Факторы роста
- Реконцепция торговых центров в сторону досуга для населения формирует устойчивую лояльную аудиторию
- Развитие концепции «жилых кварталов», где торговый центр является частью повседневной жизни людей внутри густонаселенных районов
Риски и вызовы
- Высокие темпы роста онлайн-ритейла, в особенности, непродовольственного сегмента (доля уже более 30%)
- Отсутствие прироста посещаемости крупных ТРЦ; оффлайн продажи снижаются по ряду сегментов
- Рост эксплуатационных расходов на обслуживание ТЦ/ТРЦ (в т.ч. расходы на ФОТ и безопасность)
Жилая недвижимость
Ожидается дальнейшее снижение спроса на фоне ужесточения кредитных требований и роста ставок по ипотеке
- Ипотечный рынок под серьезным давлением
- В 2024 г. объем выдачи ипотеки на первичном рынке жилья в Москве сократился на 30%, а доля в общем числе сделок снизилась до 41%
- В 2025 г. количество выданных ипотечных кредитов продолжило снижаться, уменьшившись на 55% по сравнению с январем 2024 года
- Доля просроченных ипотечных кредитов выросла до 0,54% (+0,19% г/г)
- Увеличение ценового разрыва продолжаетсяНесмотря на завершение программы льготной ипотеки с господдержкой, премия в цене строящегося жилья к недавним новостройкам всегда положительна, достигая 25% в отдельных ЖК
- Ужесточение регулирования со стороны ЦБ РФ
- Введение ипотечного стандарта, запрещающего взимать с заемщиков комиссию за снижение процентной ставки;
- Планы на ограничение количества рассрочек от застройщиков со стороны ЦБ РФ за счет дополнительного регулирования (сейчас доля составляет 60% от числа сделок)
Резюмируем
Спустя полгода после завершения программы льготной ипотеки с господдержкой, а также ужесточения ДКП, рынок жилой недвижимости погрузился в стагнацию. Количество ДДУ снижается, динамика стоимостей за квадратный метр в рамках заключаемых сделок находится в отрицательных диапазонах на фоне уровня инфляции. Вместе с тем, финансовое положение застройщиков ухудшается, запуск новых проектов откладывается, земельные участки некоторыми компаниями начинают распродаваться.
Стабильные активы
- Жилая недвижимость эконом и комфорт классов в наиболее востребованных районах Москвы (ЦАО, ЗАО)
- Самые ликвидные активы имеют площадь от 40 до 60 м² для эконом и комфорт классов
Риски и вызовы
- Рост ставок по ипотеке, риск-весов и кредитных требований со стороны банков
- Ухудшение финансового положения застройщиков на фоне падения продаж и роста стоимости долга
- Существенные объемы запланированного для ввода в эксплуатацию жилья в 2024-2026
Факторы роста
- Меры поддержки со стороны государства (адресная льготная ипотека, материнский капитал)
ЦОДы
Стабильный рост выручки сопровождается приростом
доли составляющей доходов от облачного хранения данных
- Дефицит сохраняется, а спрос превышает предложение
- В г. Москва загрузка большинства ЦОДов превышает 90%, что ограничивает возможность размещения крупных проектов;
- Новые площади/стойки сдаются в аренду еще на этапе строительства;
- Рост доли регионов в структуре ввода до 21,5% (2023 г. – 6,7%)
- Экономическая конъюнктура сдерживает запуск новых проектовКлючевые факторы - высокая стоимость финансирования и сложности с привлечением инвестиций, нехватка персонала для строительства и эксплуатации дата-центров, рост стоимости оборудования и сроков его поставок
- Ускорение ввода мощностей из-за ранее отложенных проектов
- Рост мощностей опережает увеличение числа стоек из-за повышения их производительности и энергопотребления в новых дата-центрах;
- Лидер по вводу мощностей в 2024 г. – Ростелеком/РТК (35,9%).
Резюмируем
Несмотря на санкционное давление и уход ряда иностранных вендоров, цифровизация, бурный рост спроса на облачные услуги и услуги colocation, а также развитие государственных программ, создают значимые условия для стабильного роста рынка ЦОД в России
Важно
В отличие от других типов коммерческой недвижимости, строительство и эксплуатация дата-центров является крайне сложным процессом, требующим высококвалифицированных специалистов из достаточно узконаправленной сферы, и сопряжён с повышенными рисками. Тем не менее грамотно выстроенный анализ при приобретении и дальнейший процесс управления позволят получить высокую норму доходности относительно других высококачественных активов рынка коммерческой недвижимости
Факторы роста
- Рост объемов данных, цифровизация бизнеса и повседневной жизни во всех сферах
- Утверждение и развитие гос. программ, в т.ч. числе «Цифровая экономика»
- Дешевая электроэнергия, а также рост энергоэффективности (PUE) ЦОДов
Риски и вызовы
- Рост мировых цен на энергоносители, оборудование, чипы и материалы, таких как металл
- Рост стоимости кредитования, сложность по поиску финансирования из-за масштабности проектов
- Нехватка персонала для строительства ЦОДов, их эксплуатации и управления
А так же смотрите
Ссылка скопирована
Страница была вам полезна?
