Покупая инвестиционные паи закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ, фонд), вы фактически соглашаетесь «играть по правилам». Причём эти правила зафиксированы в официальном документе, который называется Правилами доверительного управления (ПДУ). Именно ПДУ отвечают на самые практичные вопросы: во что фонд может инвестировать, какие ограничения есть в его стратегии, какие в фонде комиссии и расходы, как определяется стоимость пая, когда возможны выплаты инвестиционного дохода и какие у фонда условия выхода.
ПДУ чаще всего написаны юридическим языком, поэтому прочесть документ без подготовки может быть сложно. Но этот навык того стоит, ведь именно в ПДУ обычно изложены условия, которые сильнее всего влияют на ваш результат: ликвидность, срок, порядок погашения паёв, комиссии, ограничения для сделок, права пайщиков и много чего ещё.
В этой статье разберёмся со всем, что нужно знать про ПДУ, а также пройдёмся по его разделам: что в них искать и как переводить формулировки на «человеческий» язык.
Что такое ПДУ ЗПИФ и почему это главный документ для инвестора
ПДУ — это документ, который устанавливает правила создания и работы фонда. В нём закреплены состав, структура и правила управления имуществом фонда, порядок расчётов, права и обязанности управляющей компании (УК) и пайщиков, а также условия, при которых пайщики могут погасить паи. Для ЗПИФа это особенно важно, потому что фонд обычно создаётся на срок, а погашение паёв до окончания срока, не предусмотрено, за исключением специфических случаев.
Юридически ПДУ — это документ, содержание которого подробно описано в федеральном законе N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах», где перечислены положения и условия, которые должны быть в правилах:
- Общие положения: название, тип и категория, срок действия, наименование УК.
- Инвестиционная декларация определяет, во что фонд может инвестировать и с какими ограничениями.
- Права и обязанности Управляющей компании.
- Права владельцев инвестиционных паёв.
- Общее собрание владельцев инвестиционных паёв. Этот раздел определяет, по каким вопросам пайщики могут принимать решения по фонду.
- Выдача инвестиционных паёв: как подаётся заявка, как оплачиваются паи и в каких случаях возможен их выпуск.
- Погашение инвестиционных паёв.
- Приостановление выдачи и погашения паёв. Здесь будут перечислены случаи, когда операции с паями могут быть приостановлены в интересах пайщиков или по требованиям закона.
- Вознаграждения и расходы: размер вознаграждения УК и всех инфраструктурных участников (депозитарий, регистратор, аудитор, оценщик), перечень расходов, которые оплачиваются за счёт имущества фонда.
- Оценка имущества, составляющего Фонд, и определение расчётной стоимости одного инвестиционного пая.
- Информация о Фонде. Раздел определяет, какую информацию ЗПИФ обязан раскрывать инвесторам и в какие сроки.
- Ответственность УК и иных лиц. Фиксирует ответственность управляющей компании и других участников за нарушение ПДУ и законодательства.
- Прекращение Фонда. Описывает порядок закрытия фонда, продажи активов и расчётов с пайщиками.
- Внесение изменений в ПДУ. В раздел отражается, как и в каких случаях могут меняться Правила и когда требуется согласие пайщиков.
- Иные сведения и положения: всё, что не относится к предыдущим разделам.
Что дополнительно должно быть в ПДУ именно для ЗПИФ (закрытых паевых инвестиционных фондов):
- сведения о количестве выданных и выдаваемых паёв;
- правила подготовки/проведения общего собрания пайщиков (включая заочное голосование);
- порядок реализации преимущественного права пайщиков на покупку дополнительных паёв (если фонд выпускает паи после окончания формирования).
УК управляет имуществом фонда, строго соблюдая ПДУ, а контроль за операциями осуществляет специализированный депозитарий. Федеральный закон «Об инвестиционных фондах» и принятые в соответствии с ним нормативные акты Банка России определяют, что имущество фонда находится в доверительном управлении УК, а специализированный депозитарий контролирует распоряжение этим имуществом и как специализированный регистратор ведёт учёт прав владельцев паёв.
ПДУ жёстко регламентированы. В документе установлены все параметры инвестиционного фонда: от сделок с имуществом, которые ПИФ вообще имеет право совершать, до порядка расчёта СЧА и цены пая.
Ключевая информация в ПДУ: разбор для потенциального пайщика
Инвестиционная декларация: цели, стратегия и ограничения
Это раздел, который отвечает на два простых вопроса: зачем создан фонд и во что именно он может инвестировать своё имущество. Если речь о ЗПИФ недвижимости, здесь обычно описывают, на каких правах фонд может владеть объектами и какие «сопутствующие» права могут входить в имущество фонда. Например, это могут быть права требования по договорам или доли в компаниях, которые владеют объектом.
Сроки и условия доверительного управления
ЗПИФ всегда создаётся на определённый срок, но может продлеваться. В ПДУ вы найдёте дату окончания, а также условия продления. Здесь важно понять две вещи.
Во‑первых, что считается «штатным» выходом. Для закрытых фондов это погашение паёв в конце срока. Во‑вторых, что будет, если срок продлят: как это оформляется, есть ли право пайщика не соглашаться.
Если фонд распределяет инвестиционный доход между пайщиками, то в ПДУ будут установлены конкретные даты и условия для его распределения. Но даже при заявленном графике выплат дохода никто не гарантирует выплату. Если на дату распределения условия не выполняются, например, фактический денежный поток оказался ниже ожиданий или выросли расходы и резервы, то инвестиционного дохода в этом периоде может не быть. Помните: у инвестиций нет гарантий доходности.
Приобретение, погашение или продажа инвестиционных паёв
В ПДУ есть раздел про приобретение и погашение паёв. В нём прописывают: как вы покупаете паи, какие документы нужны, где учитываются ваши права на паи. Это реестр владельцев паёв, который ведёт регистратор. Если паи обращаются на бирже, учёт может идти через депозитарий брокера — как и по другим биржевым инструментам.
Как вы уже знаете, погашение паёв ЗПИФ почти всегда происходит только в конце срока действия фонда. Другой сценарий возможен, если у ЗПИФа есть листинг, и паи допущены и обращаются на биржевых торгах. Тогда реализовать паи можно через брокера в обычный торговый день при наличии встречного предложения.
К слову, листинг есть у нашего ЗПИФ недвижимости «Современный 10».
Альтернативный вариант — попробовать самостоятельно продать паи другому инвестору на вторичном рынке через брокера, но он доступен только в случае с ЗПИФами для квалифицированных инвесторов. Скорее всего, на это потребуется время и дисконт к цене.
СЧА и расчётная цена пая: как понять, что вы покупаете
Понятие стоимости чистых активов (СЧА) — одна из базовых величин в инвестиционной и корпоративной отчётности. Для бизнеса это индикатор устойчивости, для инвестора — маркер прозрачности и потенциала, а для регулятора — один из контрольных ориентиров. В закрытых паевых инвестиционных фондах (ЗПИФ) с помощью значения СЧА определяют расчётную стоимость инвестиционного пая (РСП).
СЧА — это разница между стоимостью активов ЗПИФ и величиной обязательств, подлежащих исполнению за счёт указанных активов. Иными словами: это та стоимость имущества ЗПИФ после того, как из неё вычли все долги этого ЗПИФ.
На базе СЧА определяют расчётную цену пая, а в ПДУ фиксируют принципы оценки активов.
Кроме того, стоит помнить про разницу между «расчётной» и «рыночной» ценой. Например, если паи торгуются на бирже, рыночная цена может временно отклоняться от расчётной из‑за спроса и предложения, низкой ликвидности, новостей, ожиданий по процентным ставкам ЦБ РФ.
Подводные камни ПДУ: формулировки, которые нужно читать особенно внимательно
Комиссии и вознаграждения УК
Речь про вознаграждение УК, расходы на специализированный депозитарий, регистратор, аудитора, оценщика. Всё это оказывает постоянную нагрузку на СЧА.
В ПДУ может быть надбавка при выдаче паёв и скидка при погашении. Переводим: надбавка — это когда вы покупаете пай немного дороже расчётной цены, а скидка — когда при погашении получаете чуть меньше. Экономически это похоже на «входной» и «выходной» сбор. Даже если проценты кажутся небольшими, они влияют на итоговый результат.
Наконец, в фонде может быть предусмотрено вознаграждение УК «за результат». Иногда оно устроено так: УК получает премию, если стоимость пая обновила максимум за определённый период. Это может быть честной конструкцией, но важно понять формулу: как считают, как фиксируют, есть ли «порог».
Риски: как читать раздел так, чтобы он помог, а не напугал
Раздел про риски в ПДУ, как правило, очень длинный. Его главная задача — предупредить инвестора. Так что логика простая: постарайтесь найти все риски, которые могут повлиять на ваш результат и комфорт.
Для фонда недвижимости чаще всего важны рыночные риски. Это всё, что связано с арендой и ценой объекта: будет ли спрос, какая заполняемость, как меняются ставки аренды и ставка капитализации (по сути — «по какой доходности рынок готов покупать или арендовать недвижимость»). Если ставка капитализации растёт, рыночная стоимость объекта увеличивается — это отразится на СЧА и цене пая.
Если в стратегии есть девелопмент, появляются проектные риски: сроки стройки, рост сметы, разрешительная документация, ввод в эксплуатацию.
В случае если фонд может использовать займы, читайте блок про долговую нагрузку: какие лимиты, какие ставки и что будет, если обслуживание долга подорожает или доход по объекту снизится.
Наконец, юридические риски. Сюда относятся ограничения оборота паёв (особенно в фондах для квалифицированных инвесторов), возможные изменения регулирования, а также «технические» события вроде прекращения деятельности фонда по правилам, указанным в ПДУ.
Алгоритм действий: как изучать ПДУ перед покупкой пая
Чтобы ПДУ действительно защищали вас, а не лежали «для галочки», полезно читать их в одном и том же порядке. Ниже — простой алгоритм, который экономит время.
Сначала найдите актуальную версию ПДУ и проверьте дату редакции. Для фондов, не ограниченных в обороте ПДУ и документы публикуются на сайте управляющей компании в разделе раскрытия информации, а также на специализированных ресурсах.
Для фондов, паи которых ограничены в обороте (например, фонды для квалифицированных инвесторов), режим раскрытия может быть иным: отдельные сведения могут не публиковаться в открытом доступе. Банк России отдельно указывает на особенности раскрытия и предоставления информации для ЗПИФ, паи которых ограничены в обороте.
Чтобы вы точно ничего не забыли, мы собрали удобный чек-лист, который поможет вам полностью изучить ПДУ.
Чек‑лист: что стоит проверить в ПДУ
- Срок фонда и порядок продления: кто принимает решение и что это значит для пайщика.
- Во что может и во что не может быть инвестировано имущество фонда согласно инвестиционной декларации.
- Порядок расчёта СЧА и расчётной цены пая, кто оценивает недвижимость и как.
- Какие комиссии и расходы оплачиваются из имущества фонда: вознаграждение УК, инфраструктура, оценка, аудит, обслуживание активов.
- Есть ли надбавки и скидки при выдаче и погашении паёв, как они рассчитываются.
- Предусмотрено ли распределение инвестиционного дохода: условия и периодичность.
- Как и где пайщик получает информацию: отчётность, раскрытие состава активов, уведомления об изменениях.
Что делать, если пункты ПДУ непонятны
Если вы упёрлись в формулировку, которую сложно перевести без опыта, это нормально. В такой ситуации лучше не «догадываться», а запросить разъяснение у самой УК или у независимого финансового советника.
Практика простая и рабочая: задайте вопрос письменно и попросите ответ с привязкой к конкретному пункту ПДУ и к последней редакции документа. Чем точнее вопрос, тем меньше шансов получить общий ответ.
Заключение
ПДУ — это главный документ ЗПИФ. Он отвечает на самые важные вопросы инвестора: во что может быть инвестировано имущество фонда, на какой срок он создан, как и когда из него можно «выйти», как определяют СЧА и цену пая, какие комиссии и расходы оплачиваются из имущества фонда и какие ограничения есть у стратегии.
Хорошая новость в том, что ПДУ не нужно читать «от корки до корки». Их можно разбирать как инструкцию: сначала откройте инвестиционную декларацию и сроки — вы сразу поймёте, что за фонд перед вами и насколько он вам подходит. Потом изучите раздел про погашение, проверьте комиссии и расходы, а также ознакомьтесь с активами и рисками, чтобы понимать, за что вы платите и что именно может повлиять на цену пая.
И главное: если вам что-то непонятно, лучше остановиться и уточнить. Например, обратитесь в УК, чтобы получить объяснение простыми словами. Это надёжнее, чем делать выводы по догадкам.
Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Современный 10» (Правила доверительного управления паевым инвестиционным фондом зарегистрированы Банком России 9 октября 2025 года за № 7347).
