Анализ рынка коммерческой недвижимости (ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ)

IV квартал 2025

Анализ рынка коммерческой недвижимости

Офисная недвижимость

Деловая активность на рынке офисной недвижимости будет сдержанной; в ключевых районах дефицит площадей усилится, на периферии возможен избыток лотов по мере ввода проектов, проданных мелкими блоками инвесторам

Динамика ключевых районов отличается от остального рынка:
- Ключевые деловые районы: острый дефицит площадей, опережающая рынок динамика ставок аренды;
- Прочие локации: высокая вакансия из-за нового строительства; умеренный рост ставок связан с попыткой сдачи лотов «в нарезку» по завышенным ставкам.
Замедление деловой активности на рынке в 2025 году:
- Уровень вакансии стабилизировался, тенденции к снижению нет;
- Арендный спрос упал на 30% г/г из-за дефицита офисов с отделкой и высоких ставок аренды в ключевых деловых локациях;
- Интерес к покупке БЦ под штаб-квартиры сохраняется;
- Активное продвижение девелоперами продаж «в нарезку» уже привело к избытку предложения в ряде локаций.

Структура строительства усилит разрыв между локациями:
- 71% строящихся площадей приходится на районы за пределами ТТК, в центральных локациях новое строительство ограничено;
- Доля строящихся площадей для сдачи в аренду менее 12%.
Активное строительство для продажи блоками:
- До 50% строящихся на продажу офисов реализуются в формате продажи блоками, в т.ч. как готовый арендный бизнес для инвесторов;
- За II кв. 2025 г. девелоперы вывели на рынок 7 новых проектов.

Ключевые индикаторы, А класс

Растущий дисбаланс на офисном рынке Москвы:
- Ключевые локации (ЦДР, СК-ТТК): низкий объем нового строительства, значительный дефицит площадей и рост ставок;
- Другие локации (ТТК-МКАД, за МКАД): высокая вакансия, рост ставок аренды имеет по большей части технический характер;
- Концентрация нового строительства за пределами ТТК в 2025-2030 гг. увеличит существующий разрыв в динамике рынка.

Ставки аренды для класса А
тыс. руб. за м² в год без учета OPEX и НДС

Ставки компенсации OPEX
тыс. руб. за м² в год без учета НДС

Ставки аренды для класса А
данные отобраны по предложениям с площадью более 10 000 м²

Бизнес-центры категории PRIME
наиболее качественные, эффективные с точки зрения планировок, высокотехнологичные здания, расположенные в наиболее развитых и значимых деловых кластерах Москвы

БЦ на стадии строительства

+3

Количество БЦ класса PRIME

9

Суммарный GLA

538 335 м²

Критерии категории PRIME:

Локация:

Внутри ТТК или ЛК, ≤ 10 мин. пешком до метро
Инженерия:

Адресно-аналоговая пожарная сигнализация, ИБП
Освещение

KEO ≥3% (верхнее) / ≥1,25 (боковое) для 80% площадей
Собственность и управление зданием:

Единый собственник; УК с портфелем от 50 000 м²
Экологическая эффективность:

Наличие сертификата BREEAM, LEED или аналога

Ключевые тренды:

Prime-класс — эксклюзивный сегмент с обособленной динамикой
- Всего 9 знаковых проектов с высокой узнаваемостью на рынке;
- Совокупная арендопригодная площадь не превышает 540 000 м²;
- Формирует уникальную нишу внутри А-класса с уникальной динамикой рыночных показателей.
Рост показателей существенно опережает рынок
- Арендные ставки выросли на 33% с начала года;
- Вакансия за два года сократилась с 25% до 2,7%;
- Свободны только мелкие низколиквидные блоки или лоты с завышенными запрашиваемыми ставками аренды.

Офисная недвижимость (III квартал 2025 г.) г. Москва (PRIME)

Существующие БЦ

Строящиеся БЦ

Резюмируем

Несмотря на серьезный дефицит крупных блоков с отделкой в ключевых деловых районах Москвы, инвестиции в офисный сегмент остаются сопряжены с рисками. В числе ключевых – потенциальное снижение деловой активности и рост доли невостребованных мелких площадей, реализуемых девелоперами в нарезку.

Наиболее стабильные активы

Ликвидные офисы PRIME/А классов в отличном техническом состоянии, расположенные в востребованных деловых кварталах Москвы

Риски и вызовы

Длительный период жесткой ДКП уже привел пересмотру стратегий развития компаний
Текущий рост ставок нерепрезентативен из-за отсутствия крупных блоков, экспонируемых в аренду
Планы по значительному вводу площадей за пределами ключевых деловых районов, реализуемые девелоперами в формате продажи небольшими блоками

Факторы роста

Низкие объемы строительства БЦ для сдачи в аренду снижают риски простоя и давления со стороны арендаторов в ключевых деловых районах
Высокий спрос на офисы с отделкой в ключевых деловых районах, крупных блоков по среднерыночным ставкам практически нет

Аналитика по сегментам

E-commerce

Подробнее

Складская недвижимость

Подробнее

Торговая недвижимость

Подробнее

Жилая недвижимость

Подробнее

Центры обработки данных

Подробнее