IV квартал 2025
Анализ рынка коммерческой недвижимости
Складская недвижимость
Складская недвижимость
Спрос и ставки аренда на современные склады в выгодных локациях останутся стабильными, несмотря на волатильность рынка
Московский регион (Москва и МО)
- Коррекция ставок аренды носит краткосрочный характер:
- Закономерная реакция рынка после пиковых значений в период перегретой экономики и ажиотажа со стороны арендаторов;
- В 2026 году ожидается рост ставки аренды на уровне выше ИПЦ.
- Вакансия остается на исторически низких отметках:
- Показатель существенно ниже среднего значения за 10 лет;
- Причины роста показателя – ввод LI без резидентов, субаренда для избыточно арендованных площадей, отказ от сделок BTS;
- Ликвидность вакантных лотов ограничена из-за их специфики.
- Рынок переориентировался на спекулятивную аренду:
- В III квартале 2025 г. доля BTS-сделок не превышает 14%;
- На южное и юго-восточное направление пришлось 57% сделок.
- Значительные объемы ввода складских площадей в 2025 году:
- На законтрактованные BTS-проекты придется 45% от ввода 2025 г.;
- Объекты LI составят 30% от суммарного строительства 2025 г.;
- Строительство после 2026 года носит ограниченный характер, что создаёт предпосылки для новой волны дефицита площадей.
- Несмотря на высокие объемы нового строительства, вакансия в Московском регионе остается на исторически низких отметках. Активизация спроса возможна уже во 2026 году по мере возникновения новых запросов со стороны онлайн-ритейла
- Основной объем вакансии сосредоточен на Востоке и Юге:
- > 80% вакансии приходится на восточное и юго-восточное направления из-за больших объемов нового строительства и появления предложений субаренды в тех локациях;
- В остальных локациях показатель держится на околонулевом уровне, свободных площадей практически нет.
- Онлайн-ритейл вновь лидирует в структуре сделок:
- Три крупных сделки аренды для удовлетворения перманентных потребностей маркетплейсов в мощностях;
- На втором месте – традиционный ритейл (14%), где прошла единственная на рынке сделка BTS-продажи.
Площадь строящихся объектов Light Industrial
1 283 358 м2
Площадь строящихся СК городской логистики
1 178 476 м2
Площадь СК на стадии строительства
7 679 950 м2
- Высокая доля специфичных проектов в структуре ввода:
- > 18% - доля Light Industrial;
- > 8% - доля производственных объектов;
- > 2% - доля ЦОДов (складские площади).
- Снижение концентрации игроков на рынке девелопмента:На 10 крупнейших застройщиков приходится ~42% строящихся площадей А-класса в Московском регионе
Новые проекты
Планируемые к вводу в 2025 году
Крупнейшие сделки на рынке
Light Industrial
- Рост объемов строительства изменил ценовую динамику:
- Прирост ставок аренды завершился, ожидается снижение показателя до 13 900 руб./м2/год к концу 2025 года;
- Усиление конкуренции между девелоперами за потенциальных резидентов промышленных парков.
- Доля вакантных площадей продолжает увеличиваться:
- Более 83% площадей в строящихся объектах предлагается в аренду/продажу — их ввод усилит давление на рынок;
- Ожидается рост показателя до 19% к концу 2025 года.
- Московский регион – крупнейший рынок LI в России:
- Более 85% предложения сосредоточено в Московском регионе;
- Доля регионов в структуре строящихся LI площадей <19%;
- Крупнейшие объекты с вводом в 2025 г. – «Industrial City E4» (GBA = 39 423 м2), «Технопарк Алабушево II» (GBA = 30 000 м2), «Кулаково Парк I» (GBA = 26 856 м2).
- Рост доли LI в общем объёме ввода складской недвижимости:
- Площадь строящихся площадей в формате LI в Московском регионе более 1,28 млн м2 или 16,7% от общего объема складов;
- Рост цен продажи обусловлен выходом на рынок более дорогих проектов, в проектах 2023-2024 гг. цены - без изменений.
Санкт-Петербург и ЛО
- Арендные ставки сохраняют стабильность; ограниченный характер спекулятивного строительства поддерживает дефицит предложения; активизация онлайн-ритейла возможна в 2026 г. по мере дальнейшего смягчения ДКП.
-
Вакансия вернулась к околонулевым уровням:- Блоки, предлагавшиеся в субаренду, более недоступны;
- Более трети вакантных блоков предлагаются только на продажу;
- Более половины доступных к аренде блоков площадью < 5 000 м2, лотов площадью >13 000 м2 на рынке нет.
-
Ставки аренды стабилизировались после значительного роста:Несмотря на колебания уровня вакансии, ставки аренды стабилизировались на уровне конца 2024 года. -
Снижение активности онлайн-ритейлеров на рынке аренды:- В III квартале 2025 не было заключено ни одной сделки с онлайн-ритейлерами, на первом месте - традиционный ритейл с 68% в общем объеме;
- Доля BTS-аренды составила 45% за счет одной крупной сделки.
-
Спекулятивное строительство ограничено:- По итогам 2025 г. на BTS-проекты и СК для собственного использования придется до 90% в структуре строительства;
- До конца 2026 г. ожидается ввод 65 000 м2 объектов формата Light Industrial
Площадь строящихся объектов Light Industrial
65 011 м2
Площадь строящихся СК городской логистики
604 911 м2
Площадь СК на стадии строительства
748 549 м2
Новые проекты
Планируемые к вводу в 2025 году
Крупнейшие сделки на рынке
Логистические хабы РФ*
-
Основной объем ввода в РФ в 2025 году придется на регионы:- 75% - доля проектов под собственные нужды и BTS-форматов;
- 60% ввода придется на РЦ Ozon, WB, X5 Group.
-
Вакансия остаётся низкой, а ставки аренды - стабильными:- В регионах по-прежнему крайне мало свободных складских блоков;
- Более половины вакантных блоков приходится на субаренду.
-
Восстановление деловой активности в III кв. 2025 г.:- Общий объем сделок превысил 659 тыс. м2 (+43% г/г);
- Лидерство в структуре сделок вернулось к eCommerce с 80%;
- 48% сделок пришлось на аренду, 44% - на BTS-аренду;
- В 2026 г. ожидается рост доли BTS до 50% из-за дефицита площадей.
- Смещение фокуса девелоперов на развивающиеся хабы:
- Доминирование развивающихся хабов в структуре ввода;
- Среди лидеров по вводу – ранее неизвестные локации: Владимир, Оренбург, Ярославль, Омск.
- Пик строительного цикла завершится в 2025 году:
- Завершение проектов по BTS-сделкам и для собственного использования, начатые в 2023-2024 гг. на пике спроса;
- С 2026 г. ожидается уменьшение объемов ввода;
- Доля Light Industrial низка и составляет не более 2,5%.
Новые проекты
Крупнейшие сделки на рынке
* Данные получены на основании расчетов автора; в состав ключевых хабов включены 7 регионов, второстепенных – 10 крупнейших
Резюмируем
Складской сегмент сохраняет привлекательность благодаря долгосрочному росту онлайн-торговли и ограниченной вакансии, что обеспечивает стабильный спрос и благоприятные условия для роста стоимости активов
и капитализации арендной доходности
и капитализации арендной доходности
Наиболее стабильные активы
- Сухие и мультитемпературные склады класса А с арендаторами с устойчивыми финансовыми показателями
- Складские комплексы класса А, относящиеся к сегменту городской логистики
Риски и вызовы
- Временное замедление активности со стороны онлайн-ритейлеров, выступавших основными драйверами спроса
- Из-за длительного периода высоких процентных ставок многие компании пересматривают стратегии расширения бизнеса
Факторы роста
- Ожидаемый рост онлайн-ритейла на 19-20% (ежегодно) формирует долгосрочный спрос на складские площади
- Вакансия незначительна и не имеет системного характера, временный рост обусловлен появлением нестандартных предложений
- Планы по масштабному развитие транспортной инфраструктуры России в 2025-2030 гг.
Аналитика по сегментам
Ссылка скопирована