IV квартал 2025
Анализ рынка коммерческой недвижимости
Жилая недвижимость
Жилая недвижимость
Ожидается дальнейшее снижение спроса на фоне ужесточения кредитных требований к заемщикам, ограничение льготных программ и высоких ставок по ипотеке
Москва
- Снижение покупательской активности на рынке новостроек:
- По итогам первого полугодия 2025 г. количество ДДУ во всех сегментах составило 25,5 тыс. шт., что на 12% ниже показателей прошлого года;
- Коррекция цен предложения связана с увеличением доли лотов с высокой стадией готовности и вымыванием бюджетных предложений.
- Скидки и рассрочки – ключевые драйверы продаж:
- Существенная доля продаж наблюдается в проектах, где девелоперы предлагают крупные скидки, игроки с умеренной ценовой политикой ощущают снижение покупательской активности;
- Разрыв между средней ценой предложения и ценой сделки > 20%;
- Во II квартале 2025 г. до 40% сделок на первичном рынке заключено с использованием рассрочки – риски закредитованности граждан возрастают.
- Снижение активности девелоперов:
- Из-за снижения покупательской активности с 2024 г. девелоперы значительно сократили запуск новых проектов;
- Риски избыточного предложения на фоне высокой активности по запуску проектов в 2023-2024 гг. и снижение спроса.
- Застройщики переориентировались на бизнес-класс:
- За I полугодие стартовал только 1 проект в массовом сегменте;
- Объем предложения в сегменте новостроек бизнес-класса вырос до 20,4 тыс. лотов (+19% г/г).
- Реальный рост цен на жилье практически отсутствует:
- За последние три года прирост составил всего лишь 14,4%, что значительно ниже официального уровня инфляции в стране;
- Зависимость типового/комфорт сегментов от ипотечных программ ограничивает перспективы роста из-за сдержанных планов господдержки и продолжающегося периода высоких ставок.
- Объем непроданного остатка и задержки ввода растут:
- Несмотря на значительное замедление запуска новых проектов, доля непроданного остатка превышает 53%;
- Из-за проблем девелоперов с продажами, финансированием и строительством только за последний квартал площадь проектов, имеющих задержки по вводу выросла на 10%, до 4,9 млн м2.
- Ипотечный рынок под серьезным давлением:
- По итогам II кв. 2025 г. количество ипотечных сделок составило 10,3 тыс. ед., что на 54% ниже аналогичного периода 2024 года;
- Снижения процентных ставок в 2025-2026 гг. с запретительных уровней не предвидится.
- Ужесточение регулирования ипотечного сегмента:
- Вступление в силу запрета банкам взимать комиссию в рамках льготных ипотечных сделок;
- Установка макропруденциальных (МПР) лимитов по доле кредитов с высокой долговой нагрузкой (ПДН) и низким первоначальным взносом;
- Возможное ограничение льготных программ: МинФин изучает возможности дифференциации ставок по семейной ипотеке.
- Снижение платежеспособности заемщиков:
- Доля просроченной ипотечной задолженности в Москве выросла до 0,9% (+31% к началу года);
- Несмотря на увеличение среднего размера ежемесячного платежа, средний срок ипотеки вырос более чем на 7 лет с 2020 г.
- Стабильность застройщиков пошатнулась:
- Доля застройщиков на грани банкротства превышает 20%;
- Показатель увеличится до 30% в случае созранения текущей тенденции на снижение объема ДДУ населения.
Резюмируем
После завершения программы льготной ипотеки с господдержкой рынок первичного жилья вошел в фазу стагнации. Продажи продолжают снижаться, а объем непроданного остатка растёт в условиях маловероятного быстрого и значимого снижения ключевой ставки, ситуация на рынке продолжит ухудшаться, а давление на финансовое положение застройщиков продолжит усиливаться.
Риски и вызовы
- Высокие ставки по ипотеке, введение МПР
- Ухудшение финансового положения застройщиков на фоне падения продаж и роста стоимости долга
- Существенные объемы непроданных лотов и рост доли проектов, вводимых в эксплуатацию с задержками
- Отсутствие положительной динамики реальных цен сделок за последние 7 месяцев
Факторы роста
Ограниченные меры поддержки со стороны государства (адресная льготная ипотека, материнский капитал)
Аналитика по сегментам
Ссылка скопирована