Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) — это удобный способ инвестировать в реальные объекты недвижимости без необходимости покупать их целиком. Но у этого инструмента есть свои особенности и тонкости, которые важно учитывать.
В этой статье простым языком разбираем базовые понятия, виды специализации ЗПИФов недвижимости, принцип работы, отличия от других паевых фондов, плюсы и минусы. Начинаем!
Понятие ЗПИФ недвижимости
ЗПИФ — это форма коллективных инвестиций, где средства инвесторов объединяются для вложения в активы на определённый срок. Работает это так: инвесторы покупают паи ЗПИФа, а управляющая компания (УК) объединяет деньги и формирует (наполняет активами) портфель фонда. Внутри могут быть, например, офисы, склады, торговые помещения, апартаменты, земельные участки и связанные с ними права.
Потенциальный доход инвестора состоит из возможного роста стоимости паёв, а также из периодически выплачиваемого инвестиционного дохода (например, раз в квартал) — если это предусмотрено правилами фонда.
Причём все активы фонда обособлены от имущества УК и передаются ей исключительно в доверительное управление. Фонд создаётся и действует по Федеральному закону № 156‑ФЗ «Об инвестиционных фондах» и нормативным актам Банка России.
Такие фонды называются закрытыми, потому что после формирования фонда паи, как правило, нельзя погасить у управляющей компании до окончания срока его действия. Альтернативный вариант — самостоятельно продать паи другому инвестору на вторичном рынке. Скорее всего, на это потребуется время и дисконт к цене.
А ещё продать паи можно на бирже, если у ЗПИФа есть листинг и обращение на торгах. Например, как у нашего фонда «Современный 9».
Почему фонды на недвижимость — всегда только закрытые (ЗПИФ)
Это требование закона. В свою очередь, другие типы фондов, такие как открытые (ОПИФ), или биржевые (БПИФ), ориентированы на ликвидные рыночные инструменты и не предназначены для владения и эксплуатации объектов недвижимости.
ЗПИФы недвижимости отличаются по стратегии
Она определяет состав активов фонда, а также источники потенциального дохода. Вот основные виды ЗПИФов по стратегии:
- Доходный (арендный). Такой фонд покупает готовые объекты (офисы, склады, торговые площади), сдаёт в аренду, собирает платежи и покрывает расходы на управление. Цель — получить стабильный денежный поток и уверенный рост СЧА.
- Девелоперский. Фонд участвует в строительстве или реконструкции объектов: покупка площадки, финансирование стройки, продажа готовых площадей. Доход зависит от того, насколько успешным оказался проект. Поэтому риск у таких ЗПИФов может быть выше, а инвестиционный горизонт — длиннее.
- Смешанный (комбинированный в видах недвижимости). В портфеле могут быть сразу готовые арендные объекты, строящиеся проекты и даже связанные финансовые инструменты (облигации девелоперов, доли в проектных компаниях). Допустимый состав зависит от того, что написано в правилах доверительного управления фонда (ПДУ).
- Специализированные ниши. Отдельные фонды работают с апартаментами, производственно‑складскими комплексами, коммунальными объектами, арендным жильём и другими объектами.
Какие плюсы у ЗПИФов недвижимости
Доступ к крупным объектам. Через фонды недвижимости можно поучаствовать в проектах, которые в одиночку не купить: торговые галереи, бизнес‑центры, складские терминалы, отели и другие.
Пассивный формат. Управляющая компания решает операционные вопросы: поиск арендаторов, эксплуатация, страхование, налоги, ремонт. Инвестор получает отчётность и рассчитывает на потенциальный доход, в соответствии с ПДУ.
Диверсификация недвижимости и инвестиций. Один фонд может владеть несколькими объектами в разных городах и сегментах. Это помогает снизить общие риски и получить дополнительную возможную прибыль.
Потенциал доходности. Источники потенциального дохода — арендный поток, индексация арендных ставок и рыночный рост стоимости объектов. Тем не менее доходность не гарантирована и зависит от стратегии и рынка.
Чёткие сроки «жизни» фонда. ЗПИФ создаётся на определённый срок (например, на 5–10 лет) — это «дисциплинирует» стратегию инвестора и распределение капитала.
Доступность. Многие фонды недвижимости доступны неквалифицированным инвесторам.
А какие у таких ЗПИФов минусы
Низкая ликвидность. Чаще всего погасить паи можно только в конце срока фонда. Исключение — ЗПИФы недвижимости с листингом на бирже — их можно продать, при наличии встречного предложения.
Комиссии и издержки. Они включают в себя не только оплату услуг УК, но и работу специализированного депозитария, регистратора, аудитора, оценщика. Все издержки влияют на итоговую возможную доходность инвестора.
Рыночные и проектные риски. К ним относятся риски, связанные с объектами фонда. Речь про ставки аренды, заполняемость, ставку капитализации, сроки ввода в эксплуатацию или продаж по девелоперским проектам.
Длинный горизонт. Это инструмент, который требует терпения — потенциальный доход формируется на дистанции.
Важно: у любых инвестиций есть риски, так что доходность по ЗПИФам недвижимости не гарантирована.
Как начать работать с ЗПИФ недвижимости: пошаговая инструкция
Шаг 1. Определите цель и горизонт. Это поможет сузить круг подходящих инструментов.
Шаг 2. Выберите стратегию фонда. От неё будет зависеть уровень потенциальной доходности и риски.
Шаг 3. Проверьте управляющую компанию. Стоит обратить внимание на наличие лицензии Центробанка, опыт работы с недвижимостью, профессионализм команды и историю реализованных проектов. Поищите отчётность и презентации фондов, которые УК ведёт сейчас или вела раньше.
Шаг 4. Изучите ПДУ и документы фонда. Что входит в портфель активов, какие у него ограничения и лимиты. Политика распределения дохода, комиссии и порядок их расчёта. А также не забудьте уточнить срок действия фонда, условия допэмиссий и порядок оценки активов.
Шаг 5. Уточните статус инвестора и порог входа. Для некоторых ЗПИФов недвижимости требуется статус квалифицированного инвестора и существенный минимальный взнос.
Шаг 6. Процедура покупки. Чаще всего паи приобретаются у агентов УК в период формирования фонда или допэмиссий. Но если у ЗПИФа есть листинг, то купить его паи можно будет на бирже.
Шаг 7. Сопровождение инвестиций. УК будет вести всю работу за вас, а вместе с этим — готовить регулярную отчётность фонда: СЧА, состав активов, отчёт аудитора, оценщика. Её стоит изучать, чтобы быть в курсе всего происходящего.
Шаг 8. Выход. Самый базовый вариант — погашение паёв при завершении фонда с распределением чистых активов. Альтернатива — досрочно самостоятельно продать паи на вторичном рынке.
Налоги
Инвестор платит налог только тогда, когда получает реальный доход от фонда — при продаже или погашении паёв с потенциальной прибылью, или если фонд выплачивает инвестиционный доход.
Ставка НДФЛ физических лиц‑резидентов стандартная: 13% на инвестиционные доходы до 2,4 млн рублей/год и 15% на часть дохода, которая превышает этот лимит. У налоговых нерезидентов условия другие — к ним применяется ставка 30%.
Если инвестор держит паи дольше трёх полных лет, то ему доступна льгота долгосрочного владения (ЛДВ). Она позволяет освободить от НДФЛ до 3 млн рублей дохода за каждый год удержания активов, что снижает налоговую нагрузку и делает инвестиции выгоднее на длинном горизонте.
Подробности про налогообложение фондов можно найти в нашей статье про налоги.
Какие налоги нужно платить с ЗПИФ
Заключение
ЗПИФ недвижимости — это довольно удобный способ вложиться в реальные объекты недвижимости без необходимости их покупать полностью. Вы приобретаете пай и получаете пропорциональную долю в портфеле, которым управляют профессионалы: выбирают объекты, работают с арендаторами и ведут отчётность.
Такие фонды могут подойти тем инвесторам, которые хотят вложиться в активы с высоким порогом входа, получать пассивный потенциальный денежный поток и готовы инвестировать на несколько лет. Главное, выбрать фонд, который будет соответствовать желаемому уровню риска и инвестиционному горизонту.
ООО «СФН» (далее — Компания) предпринимает разумные усилия для получения информации из надёжных, по её мнению, источников. Вместе с тем, Компания не делает никаких заверений в отношении того, что информация, содержащаяся в настоящей презентации, является достоверной, точной или полной. Любая информация, представленная в настоящей презентации, может быть изменена в любое время без предварительного уведомления. Компания не даёт гарантий или заверений и не принимает какой-либо ответственности в отношении финансовых результатов, полученных на основании использования информации, содержащейся в настоящей презентации. В настоящей презентации содержатся прогнозные заявления, которые не являются гарантией будущих показателей; фактические показатели могут существенным образом отличаться от тех, которые приведены в прогнозных заявлениях. Компания не берет на себя обязательств по обновлению прогнозных заявлений в связи с событиями, которые произойдут после изготовления настоящей презентации.
Настоящий информационный материал / презентация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией в значении статьи 6.1. и 6.2. Федерального закона «О рынке ценных бумаг».
Информация о финансовом инструменте, паевом инвестиционном фонде (далее по тексту – «Финансовая услуга»), которая содержится в настоящем документе, подготовлена и предоставляется обезличено не на основании договора об инвестиционном консультировании и не на основании инвестиционного профиля получателя информации.
Любое лицо, ознакомляющееся с настоящим документом, не должно воспринимать его как адресованную лично ему индивидуальную рекомендацию по приобретению или получению Финансовой услуги. Информация, содержащаяся в настоящем документе, представляет собой универсальные, в том числе общедоступные, для всех лиц сведения, раскрывающие характеристики Финансовой услуги, а также условия его приобретения. Такая информация может не соответствовать инвестиционному профилю её получателя, не учитывать его личные предпочтения и ожидания в том числе по уровню риска и/или доходности.
Потенциальный инвестор должен осознавать, что (i) Компания не оценивали приемлемость Финансовой услуги лично для него; (ii) Компания не предоставляли ему услуг по инвестиционному консультированию в отношении ценных бумаг и производных финансовых инструментов, общему или индивидуальному, ни на возмездной, ни на безвозмездной основе.
Заключаемый договор доверительного управления не является договором банковского вклада или банковского счета. Передаваемые в доверительное управление денежные средства не застрахованы в государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» в соответствии с федеральным законом «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ». Государство и Компания не дают никаких гарантий сохранности и возврата инвестируемых денежных средств. Услуги по доверительному управлению оказывает Компания.
Денежные средства в управление получает Компания.
Для направления жалоб, а также внесудебного разрешения споров, связанных с услугами доверительного управления, клиент вправе обратиться в Компанию (адрес: 121059, город Москва, улица Киевская, дом 7, корпус 2, этаж 5, ком. 40,41. 42; телефон: +7 495 252-22-24; сайт: www.sfn-am.ru ), в банк, в НАУФОР, в Центральный банк РФ. В случае невозможности внесудебного урегулирования спора клиент вправе обратиться в суд.
Стоимость инвестиционных паев может увеличиваться и уменьшаться, результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем, государство не гарантирует доходность инвестиций в инвестиционные фонды. Прежде чем приобрести инвестиционный пай, следует ознакомиться с правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом.
Описание рисков
Инвестирование в объекты, предусмотренные инвестиционной декларацией закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Современный 9» (далее – «Фонд»), связано с высокой степенью рисков и неопределенности, и не подразумевает гарантий, как по возврату основной инвестированной суммы, так и по получению каких-либо доходов. Стоимость объектов вложения средств и, соответственно, расчетная стоимость инвестиционного пая, могут увеличиваться и уменьшаться, результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем, государство не гарантирует доходность инвестиций в Фонд. Заявления любых лиц об увеличении в будущем стоимости инвестиционного пая могут расцениваться не иначе как предположения. В наиболее общем виде понятие риска связано с возможностью положительного или отрицательного отклонения результата деятельности от ожидаемых или плановых значений, т.е. риск характеризует неопределенность получения ожидаемого финансового результата по итогам инвестиционной деятельности. Для целей настоящего описания, под риском при осуществлении операций по инвестированию понимается возможность наступления события, влекущего за собой падение стоимости чистых активов Фонда и, соответственно, расчетной стоимости инвестиционного пая Фонда, что в свою очередь является убытком для владельца инвестиционных паев. Инвестирование в объекты, предусмотренные инвестиционной декларацией Фонда, влечет как общие риски, связанные с владением недвижимостью, так и специфические риски, которые относятся к конкретным объектам, составляющим Фонд и зависят от того, как организовано управление и эксплуатация объекта недвижимого имущества.
Общеизвестна прямая зависимость величины ожидаемой прибыли от уровня принимаемого риска. Оптимальное соотношение уровней риска и ожидаемой прибыли различно и зависит от целого ряда объективных и субъективных факторов. При планировании и проведении операций с инвестиционными паями, владелец инвестиционных паев или лицо, желающее приобрести инвестиционные паи, всегда должен помнить, что на практике возможности положительного и отрицательного отклонения реального результата от запланированного (или ожидаемого) часто существуют одновременно и реализуются в зависимости от целого ряда конкретных обстоятельств, степень учета которых, собственно, и определяет результативность операций владельца инвестиционных паев Фонда или лица, желающего приобрести инвестиционные паи Фонда.
Результаты деятельности управляющей компании в прошлом не являются гарантией доходов Фонда в будущем, решение о покупке инвестиционных паев Фонда принимается лицом, желающим приобрести инвестиционные паи, самостоятельно после ознакомления с правилами доверительного управления Фондом, его инвестиционной декларацией, с учетом оценки рисков, приведенных в настоящем описании, а также указанных в правилах доверительного управления Фондом, но не ограничиваясь ими. Основные риски, которые несет инвестор (пайщик): страновой риск; социально-политический и экономические риски; системный риск; регуляторный риск; правовой риск; налоговый риск; операционный риск; кастодиальный риск; рыночный (ценовой) риск; кредитный риск; риск ликвидности; риск контрагентов. Настоящее описание рисков не раскрывает информации обо всех рисках вследствие разнообразия ситуаций, возникающих при инвестировании. Рекомендуем ознакомиться с более детальным описанием рисков в правилах доверительного управления Фондом.
