Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) — это удобный способ инвестировать в реальные объекты недвижимости без необходимости покупать их целиком. Но у этого инструмента есть свои особенности и тонкости, которые важно учитывать.
В этой статье простым языком разбираем базовые понятия, виды специализации ЗПИФов недвижимости, принцип работы, отличия от других паевых фондов, плюсы и минусы. Начинаем!
Понятие ЗПИФ недвижимости
ЗПИФ — это форма коллективных инвестиций, где средства инвесторов объединяются для вложения в активы на определённый срок. Работает это так: инвесторы покупают паи ЗПИФа, а управляющая компания (УК) объединяет деньги и формирует (наполняет активами) портфель фонда. Внутри могут быть, например, офисы, склады, торговые помещения, апартаменты, земельные участки и связанные с ними права.
Потенциальный доход инвестора состоит из возможного роста стоимости паёв, а также из периодически выплачиваемого инвестиционного дохода (например, раз в квартал) — если это предусмотрено правилами фонда.
Причём все активы фонда обособлены от имущества УК и передаются ей исключительно в доверительное управление. Фонд создаётся и действует по Федеральному закону № 156‑ФЗ «Об инвестиционных фондах» и нормативным актам Банка России.
Такие фонды называются закрытыми, потому что после формирования фонда паи, как правило, нельзя погасить у управляющей компании до окончания срока его действия. Альтернативный вариант — самостоятельно продать паи другому инвестору на вторичном рынке. Скорее всего, на это потребуется время и дисконт к цене.
А ещё продать паи можно на бирже, если у ЗПИФа есть листинг и обращение на торгах. Например, как у нашего фонда «Современный 9».
Почему фонды на недвижимость — всегда только закрытые (ЗПИФ)
Это требование закона. В свою очередь, другие типы фондов, такие как открытые (ОПИФ), или биржевые (БПИФ), ориентированы на ликвидные рыночные инструменты и не предназначены для владения и эксплуатации объектов недвижимости.
ЗПИФы недвижимости отличаются по стратегии
Она определяет состав активов фонда, а также источники потенциального дохода. Вот основные виды ЗПИФов по стратегии:
- Доходный (арендный). Такой фонд покупает готовые объекты (офисы, склады, торговые площади), сдаёт в аренду, собирает платежи и покрывает расходы на управление. Цель — получить стабильный денежный поток и уверенный рост СЧА.
- Девелоперский. Фонд участвует в строительстве или реконструкции объектов: покупка площадки, финансирование стройки, продажа готовых площадей. Доход зависит от того, насколько успешным оказался проект. Поэтому риск у таких ЗПИФов может быть выше, а инвестиционный горизонт — длиннее.
- Смешанный (комбинированный в видах недвижимости). В портфеле могут быть сразу готовые арендные объекты, строящиеся проекты и даже связанные финансовые инструменты (облигации девелоперов, доли в проектных компаниях). Допустимый состав зависит от того, что написано в правилах доверительного управления фонда (ПДУ).
- Специализированные ниши. Отдельные фонды работают с апартаментами, производственно‑складскими комплексами, коммунальными объектами, арендным жильём и другими объектами.
Какие плюсы у ЗПИФов недвижимости
Доступ к крупным объектам. Через фонды недвижимости можно поучаствовать в проектах, которые в одиночку не купить: торговые галереи, бизнес‑центры, складские терминалы, отели и другие.
Пассивный формат. Управляющая компания решает операционные вопросы: поиск арендаторов, эксплуатация, страхование, налоги, ремонт. Инвестор получает отчётность и рассчитывает на потенциальный доход, в соответствии с ПДУ.
Диверсификация недвижимости и инвестиций. Один фонд может владеть несколькими объектами в разных городах и сегментах. Это помогает снизить общие риски и получить дополнительную возможную прибыль.
Потенциал доходности. Источники потенциального дохода — арендный поток, индексация арендных ставок и рыночный рост стоимости объектов. Тем не менее доходность не гарантирована и зависит от стратегии и рынка.
Чёткие сроки «жизни» фонда. ЗПИФ создаётся на определённый срок (например, на 5–10 лет) — это «дисциплинирует» стратегию инвестора и распределение капитала.
Доступность. Многие фонды недвижимости доступны неквалифицированным инвесторам.
А какие у таких ЗПИФов минусы
Низкая ликвидность. Чаще всего погасить паи можно только в конце срока фонда. Исключение — ЗПИФы недвижимости с листингом на бирже — их можно продать, при наличии встречного предложения.
Комиссии и издержки. Они включают в себя не только оплату услуг УК, но и работу специализированного депозитария, регистратора, аудитора, оценщика. Все издержки влияют на итоговую возможную доходность инвестора.
Рыночные и проектные риски. К ним относятся риски, связанные с объектами фонда. Речь про ставки аренды, заполняемость, ставку капитализации, сроки ввода в эксплуатацию или продаж по девелоперским проектам.
Длинный горизонт. Это инструмент, который требует терпения — потенциальный доход формируется на дистанции.
Важно: у любых инвестиций есть риски, так что доходность по ЗПИФам недвижимости не гарантирована.
Как начать работать с ЗПИФ недвижимости: пошаговая инструкция
Шаг 1. Определите цель и горизонт. Это поможет сузить круг подходящих инструментов.
Шаг 2. Выберите стратегию фонда. От неё будет зависеть уровень потенциальной доходности и риски.
Шаг 3. Проверьте управляющую компанию. Стоит обратить внимание на наличие лицензии Центробанка, опыт работы с недвижимостью, профессионализм команды и историю реализованных проектов. Поищите отчётность и презентации фондов, которые УК ведёт сейчас или вела раньше.
Шаг 4. Изучите ПДУ и документы фонда. Что входит в портфель активов, какие у него ограничения и лимиты. Политика распределения дохода, комиссии и порядок их расчёта. А также не забудьте уточнить срок действия фонда, условия допэмиссий и порядок оценки активов.
Шаг 5. Уточните статус инвестора и порог входа. Для некоторых ЗПИФов недвижимости требуется статус квалифицированного инвестора и существенный минимальный взнос.
Шаг 6. Процедура покупки. Чаще всего паи приобретаются у агентов УК в период формирования фонда или допэмиссий. Но если у ЗПИФа есть листинг, то купить его паи можно будет на бирже.
Шаг 7. Сопровождение инвестиций. УК будет вести всю работу за вас, а вместе с этим — готовить регулярную отчётность фонда: СЧА, состав активов, отчёт аудитора, оценщика. Её стоит изучать, чтобы быть в курсе всего происходящего.
Шаг 8. Выход. Самый базовый вариант — погашение паёв при завершении фонда с распределением чистых активов. Альтернатива — досрочно самостоятельно продать паи на вторичном рынке.
Налоги
Инвестор платит налог только тогда, когда получает реальный доход от фонда — при продаже или погашении паёв с потенциальной прибылью, или если фонд выплачивает инвестиционный доход.
Ставка НДФЛ физических лиц‑резидентов стандартная: 13% на инвестиционные доходы до 2,4 млн рублей/год и 15% на часть дохода, которая превышает этот лимит. У налоговых нерезидентов условия другие — к ним применяется ставка 30%.
Если инвестор держит паи дольше трёх полных лет, то ему доступна льгота долгосрочного владения (ЛДВ). Она позволяет освободить от НДФЛ до 3 млн рублей дохода за каждый год удержания активов, что снижает налоговую нагрузку и делает инвестиции выгоднее на длинном горизонте.
Подробности про налогообложение фондов можно найти в нашей статье про налоги.
Какие налоги нужно платить с ЗПИФ
Заключение
ЗПИФ недвижимости — это довольно удобный способ вложиться в реальные объекты недвижимости без необходимости их покупать полностью. Вы приобретаете пай и получаете пропорциональную долю в портфеле, которым управляют профессионалы: выбирают объекты, работают с арендаторами и ведут отчётность.
Такие фонды могут подойти тем инвесторам, которые хотят вложиться в активы с высоким порогом входа, получать пассивный потенциальный денежный поток и готовы инвестировать на несколько лет. Главное, выбрать фонд, который будет соответствовать желаемому уровню риска и инвестиционному горизонту.
Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Современный 9» (Правила доверительного управления паевым инвестиционным фондом зарегистрированы Банком России 15 августа 2024 года за № 6412).
