Инвестировать в рынок недвижимости можно с помощью разных инструментов. В России для этого чаще всего используют закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы). За рубежом — публичные фонды недвижимости REIT (Real Estate Investment Trusts). По своей логике они похожи: вы инвестируете в целый портфель объектов недвижимости, который может принести потенциальную прибыль от аренды и роста стоимости активов. Но юридическая природа, устройство, правила выплат и налогообложение у этих инструментов разные — и эти различия напрямую влияют на потенциальную доходность, риски и удобство для инвестора.
В этой статье разберёмся в базовой механике ЗПИФов и REIT, сравним структуру, источники выплат, налоги, ликвидность и риски.
Что это за инструменты
ЗПИФ (Фонд) — это форма коллективных инвестиций, в которой деньги инвесторов объединяются для вложения в активы на определённый срок после приобретения инвестиционных паёв. Работает это так: управляющая компания (УК) регистрирует правила доверительного управления (ПДУ) Фонда и организовывает его формирование, инвесторы в дальнейшем покупают паи ЗПИФа, тем самым наполняя его деньгами, а затем УК формирует и диверсифицирует портфель активов Фонда и продолжает им управлять. В составе активов Фонда могут быть, например, офисы, склады, торговые помещения, апартаменты, земельные участки и связанные с ними права. Инвесторы покупают ценные бумаги Фонда (инвестиционные паи) и получают пропорциональную долю в активах ЗПИФа.
Чтобы владельцам инвестиционных паёв не пришлось ждать потенциальную прибыль до завершения Фонда, в ПДУ могут быть предусмотрены периодические выплаты образовывающегося инвестиционного дохода (например, раз в квартал). Так что в этой статье мы будем говорить про ЗПИФы, которые распределяют потенциальный периодический инвестиционный доход между пайщиками. Так, сравнение с REIT будет более объективным.
ЗПИФы называются закрытыми, так как их инвестиционные паи, как правило, нельзя погасить до окончания срока действия Фонда. Альтернативный вариант — самостоятельно продать свои инвестиционные паи другому инвестору на вторичном рынке. Скорее всего, на это потребуется время и дисконт к цене.
А ещё продать паи можно на бирже, если паи ЗПИФ обращаются на биржевых торгах, то есть если у фонда есть листинг. Например, как у нашего ЗПИФ недвижимости «Современный 10».
Все активы Фонда обособлены от имущества УК и передаются ей исключительно в доверительное управление. Фонд создаётся и действует по Федеральному закону № 156‑ФЗ «Об инвестиционных фондах» и нормативным актам Банка России. Владение инвестиционными паями ЗПИФ удостоверяет пропорциональное право долевой собственности в имуществе Фонда, строго регламентируется и контролируется, что снижает для инвесторов, как минимум юридические риски.
Если хотите узнать все подробности про ЗПИФ недвижимости, у нас есть очень детальная статья про них.
Что такое ЗПИФ недвижимости?
REIT (Real Estate Investment Trusts) — это иностранная публичная компания (или траст), созданная специально под бизнес недвижимости. Для REIT даже есть требования о том, что минимальные вложения такой компании в недвижимость должны составлять не менее 75% от всех активов и другие ограничения. Эта компания владеет, управляет или финансирует объекты недвижимости, а инвесторы покупают её акции, которые дают им право на пропорциональную долю всего портфеля активов REIT.
Существует два основных вида REIT:
- Арендный траст (Equity REIT). Такая компания (фонд) владеет недвижимостью (офисы, торговые центры, склады, жильё) и сдаёт её в аренду, чтобы получать рентный поток.
- Ипотечный траст (Mortgage REIT).Эта компания (фонд) не владеет недвижимостью, а предоставляет ипотечные кредиты или инвестирует в ипотечные ценные бумаги. Получает потенциальную прибыль от разницы процентных ставок.
Прибыль любого REIT после расходов и обслуживания долга, ежегодно распределяется акционерам в виде дивидендов по утверждённой политике.
Акции большинства REIT обращаются на биржах, у них ежедневно определяется рыночная цена, составляется квартальная отчётность по стандартам страны регистрации и листинга и обычная для публичных компаний система управления (совет директоров, независимые директора, комитеты). Поэтому и ликвидность у таких инструментов высокая: обычно купить и продать их бумаги можно в любой торговый день, если есть встречное предложение.
В разных юрисдикциях действуют специальные правила для статуса REIT. Как правило, для них предусмотрено обязательное регулярное тестирование на состав активов и источников дохода. А ещё в большинстве случаев у них есть обязательство направлять на дивиденды значительную часть налогооблагаемой прибыли. Например, в США этот уровень — не менее 90%. Такая норма делает REIT ориентированными на регулярные выплаты потенциальной прибыли.
Основные отличия в структуре
Закрытый паевой инвестиционный фонд
ЗПИФ создаётся на определённый срок и действует в соответствии с ПДУ. Конечное количество выдаваемых инвестиционных паёв и порядок их обращения установлены в ПДУ и регламентированы.
Все операции УК с имуществом Фонда контролируются специализированным депозитарием, а состав активов Фонда, учёт и расчёт стоимости паёв раскрываются в регулярной отчётности и предоставляются в Банк России.
Законодательством разрешены только определённые типы и категории паевых фондов. Например, закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (классический формат для аренды и девелоперских проектов), но есть и другие категории ПИФ — комбинированные, рыночных финансовых инструментов, финансовых инструментов.
Если в ПДУ Фонда установлены условия и сроки выплаты инвестиционного дохода, УК периодически выплачивает владельцам инвестиционных паёв возможный доход. Доход в тот или иной период (обычно квартал) не гарантирован, условия для выплат установлены в ПДУ.
Real Estate Investment Trusts
REIT — это компания, которая инвестирует в недвижимость. Инвестор покупает её акции и получает потенциальный доход в виде дивидендов.
Для поддержания статуса REIT компания, как правило, должна направлять на дивиденды большую часть налогооблагаемой прибыли. Это обязательное регуляторное требование в большинстве юрисдикций.
Акции REIT обращаются на бирже, отчётность публикуется по стандартам страны листинга. Управление — корпоративное, из соответствующих органов.
Ключевое различие
В ЗПИФ инвестор опирается на ПДУ и инфраструктурный контроль (ЦБ, спецдепозитарий, аудитор, регистратор), и рассчитывает на промежуточный и/или конечный положительный финансовый результат Фонда.
В REIT инвестор живёт в логике публичной компании и её акций, рассчитывает на дивидендную политику и раскрытие по стандартам рынка ценных бумаг.
Доходность и источники выплат
ЗПИФ: инвестиционный доход вместо дивидендов
Обычно входящий денежный поток ЗПИФ недвижимости складывается из поступлений от аренды (за вычетом эксплуатационных расходов), процентов по размещению свободной денежной ликвидности (например, в депозиты) и прибыли от сделок (например, от купли/продажи объектов). Фонд, естественно, несёт расходы — вознаграждение УК, спецдепозитария, спецрегистратора, оценщиков, аудитора, а также расходы инфраструктуры, коммунальные, страхование, налоги, капитальные вложения. В случае получения чистого инвестиционного дохода на конец отчётного периода, и соблюдения необходимых условий для выплат, доход распределяется между пайщиками — по правилам и графику, указанным в ПДУ. Важно понимать: график выплат дохода может быть заявлен (например, ежеквартально), но он не гарантирован — размер и сам факт распределения зависят от финансового результата и соблюдения условий из ПДУ.
Кстати, про инвестиционный доход ЗПИФ у нас есть отдельная статья.
Инвестиционный доход в ЗПИФ: как это работает на практике
REIT: дивиденды из операционного денежного потока
REIT, как правило, выплачивает дивиденды из операционной прибыли (аренда, проценты), чтобы соблюсти регуляторные требования и дивидендную политику. Итоговая доходность для инвестора складывается из дивидендов и изменения рыночной цены акции. На развитых рынках долгосрочная дивидендная доходность многих REIT исторически находится в умеренном диапазоне. Тем не менее важно понимать, что доходность прошлых периодов не гарантирует того, что актив принесёт прибыть в будущем. Финансовый результат всегда зависит от ставок, заполняемости, качества портфеля и структуры долга.
Налогообложение
ЗПИФ
Владелец паёв ЗПИФ недвижимости платит налог только тогда, когда получает реальный доход от Фонда — при продаже или погашении инвестиционных паёв с прибылью, а также если Фонд выплачивает инвестиционный доход.
Ставка НДФЛ физических лиц‑резидентов стандартная: 13% на инвестиционные доходы до 2,4 млн рублей в год. Но для части дохода от инвестиций, которая превышает этот лимит, ставка прогрессивная:
- 15% для дохода свыше 2,4 млн, но не более 5 млн ₽ в год;
- 18% для дохода свыше 5 млн, но не более 20 млн ₽ в год;
- 20% для дохода свыше 20 млн, но не более 50 млн ₽ в год;
- 22% для дохода свыше 50 млн ₽ в год.
У налоговых нерезидентов условия другие — к ним всегда применяется ставка 30%.
На дату публикации этой статьи инвестору доступна льгота долгосрочного владения (ЛДВ), если он держит дольше трёх полных лет паи Фонда, у которого есть листинг на бирже. ЛДВ позволяет освободить от НДФЛ до 3 млн рублей дохода за каждый год удержания активов, что снижает налоговую нагрузку и делает инвестиции выгоднее на длинном горизонте. Но гарантий, что ЛДВ останется доступной и в 2026 году, к сожалению, нет.
Подробности про налогообложение фондов можно найти в нашей статье про налоги.
Какие налоги нужно платить с ЗПИФ
REIT (для инвестора из РФ)
Всё зависит от юрисдикции, в которой зарегистрирован конкретный REIT. Но почти всегда дивиденды по иностранным акциям облагаются у источника в стране эмитента по стандартной ставке.
Обычно налоговую нагрузку можно попробовать снизить при наличии действующего соглашения об избежании двойного налогообложения и корректно оформленных форм (например, W‑8BEN для США). Но на REIT это не распространяется, так что в США придётся заплатить налог на дивиденды от их акций по ставке 30%.
Дополнительно применяется налог в стране резидентства инвестора: как правило, дивиденды включаются в налоговую базу, с возможностью зачесть удержанный налог у источника в пределах соглашения.
Вдобавок, если валюты дохода и резидентства отличаются, то все суммы пересчитываются по курсу на даты операций. Это добавляет REIT валютный риск.
Ликвидность и минимальный порог входа
ЗПИФ
Чаще всего ЗПИФ предлагают инвесторам долгий горизонт (часто 3–7 лет) и ограниченную ликвидность паёв. В большинстве случаев у ЗПИФов нет биржевого листинга, так что погасить паи можно чаще всего только после окончания его срока. Ещё можно попробовать продать паи другому инвестору на вторичном рынке. Но это может потребовать времени и дисконта к цене.
Если паи Фонда обращаются на организованных торгах и имеют листинг, то они торгуются на бирже как обычные ценные бумаги. Конечно, их фактическая ликвидность зависит от оборотов торгов, биржевого «стакана» и наличия маркетмейкера. Это обеспечивает высокую ликвидность, то есть в этом случае паи Фонда можно продать в любой торговый день на бирже.
Порог входа (минимальной покупки) у некоторых Фондов может быть невысоким. Например, паи нашего ЗПИФ недвижимости «Современный 10» стоят около ста рублей и минимальный лот от 10 инвестиционных паёв.
REIT
Как правило, порог входа очень низкий, потому что обычно акции REIT можно купить от одной штуки. Чаще всего вход и выход доступен в любой торговый день по биржевой цене. Это удобно для управления ликвидностью портфеля, но добавляет внутридневную волатильность: цена чувствительна к новостям, ставкам и настроению на рынках.
Риски: что важно понимать до покупки
Какие минусы у ЗПИФов
Низкая ликвидность. Чаще всего погасить паи можно только в конце срока действия договора доверительного управления Фондом. Исключение — ЗПИФы недвижимости с листингом на бирже, паи которых можно продать в любой торговый день на бирже.
Комиссии и расходы. Они включают в себя не только оплату услуг УК, но и специализированного депозитария, регистратора, аудитора, оценщика. Все расходы, естественно, влияют на итоговую возможную доходность инвестора.
Рыночные и проектные риски. К ним относятся рыночные риски, связанные с объектами Фонда. Речь про ставки аренды, заполняемость объектов, индексацию ставок, сроки ввода в эксплуатацию или продаж по девелоперским проектам.
Длинный горизонт. Это инструмент, который требует от инвесторов терпения — потенциальный доход формируется на длительной дистанции.
Какие минусы у REIT
Рыночная волатильность. Акции REIT торгуются на бирже и реагируют на новости, ставки и ситуацию на рынке. Цена может заметно меняться внутри дня, и падать даже быстрее, чем справедливая стоимость объектов.
Валютный риск. Доходы и активы большинства REIT номинированы в иностранной валюте. Для инвестора из РФ это означает, что итоговый результат зависит не только от недвижимости, но и от курса рубля к валюте листинга.
Процентный риск. REIT чувствительны к росту ставок, ведь с ними дорожает и обслуживание долга. Это может влиять на дивиденды, на биржевую цену бумаг, и на поведение инвесторов.
Юрисдикционные и регуляторные риски. Правила, налоги и требования к раскрытию будут отличаться в зависимости от того, где зарегистрирован REIT. Возможны изменения, которые влияют на дивидендную политику, структуру активов или отчётность.
Доступ и расчёты для инвестора из РФ. Возможны ограничения на покупку отдельных ценных бумаг, получение дивидендов и участие в корпоративных действиях. Например, с заморозкой вложений в иностранные активы на неопределённый срок инвесторы столкнулись в 2022 году. Высокая налоговая нагрузка. Конечно, ставки зависят от юрисдикции REIT, но зачастую они зарегистрированы в США. Американское соглашение об избежании двойного налогообложения не распространяется на REIT, из-за этого инвестору придётся заплатить 30% налога на дивиденды от их акций в США.
Важно: у любых инвестиций есть риски, так что доходность по ЗПИФам недвижимости и REIT не гарантирована.
Что в итоге можно выбрать инвестору
И ЗПИФ, и REIT помогают решить одну задачу: они дают доступ к инвестициям в рынок недвижимости без операционной рутины собственника. Но выбор одного из них зависит от целого ряда факторов.
На ЗПИФ стоит обратить внимание, если:
- Вы делаете ставку на российские объекты и хотите оставаться в российской правовой и налоговой инфраструктуре.
- Вас интересует дополнительный строгий инфраструктурный контроль (ЦБ, спецдепозитарий, аудитор, регистратор).
- Вы готовы к ограниченной ликвидности паёв ради участия в конкретных проектах и потенциального денежного потока от аренды недвижимости.
- Вам важна прозрачность Фонда, и вы хотите видеть, из чего состоит портфель активов и как именно управляется каждый объект.
Можно присмотреться к REIT, если:
- Вам нужна биржевая ликвидность здесь и сейчас.
- Вы хотите получить глобальную диверсификацию — не только по типу активов, но и по их географии.
- Вы готовы принять валютный, санкционный и юридический риск, а также разобраться с иностранной налоговой документацией.
Оба инструмента близки по духу и отличаются в деталях.
ЗПИФ — это доля в имущественном комплексе под российским правом, многоуровневый контроль, зачастую ограниченная ликвидность и варианты с распределением потенциального инвестиционного дохода и налоговыми льготами
REIT — акция публичной иностранной компании, биржевая ликвидность и регулярные дивиденды с валютным и юрисдикционным рисками.
Но вот что подходит именно вам, зависит от трёх факторов:
- юрисдикции;
- целей и горизонта;
- допустимых рисков;
- налоговой ситуации.
Если вам ближе предсказуемость отечественных «правил игры» и вы готовы «заморозить» капитал на срок фонда ради участия в конкретных проектах — вам, вероятно, ближе ЗПИФ.
Если вам важнее глобальная и валютная диверсификация, а также у вас есть доступ к иностранным рынкам, вы не боитесь повышенного налога и сопутствующих рисков иностранных ценных бумаг, можно обратить внимание на REIT и инструменты на их базе.
Такая история, инвесторы!
Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Современный 10» (Правила доверительного управления паевым инвестиционным фондом зарегистрированы Банком России 9 октября 2025 года за № 7347).
